Kris i segmentet, men det finns hopp. Real redogör för hur en opportunistisk investerare kan förvärva befintliga utvecklingsprojekt.

Inledning

Det kan knappast ha undgått någon att den senaste tidens räntehöjningar påverkat fastighetsbranschen i stor utsträckning. Vi har sett prisfall i alla segment vilket har påverkat samtliga fastighetsbolag, men kanske allra mörkast har det varit hos bostadsutvecklarna, där pågående projekt i vissa fall har stoppats och planerade projekt har bordlagts. Trots påbörjade räntesänkningar upplever vi att många bostadsutvecklare har finansiella svårigheter. Detta gäller särskilt mindre utvecklare som kommit in på marknaden under de senaste åren.

I bostadsutvecklingsprojekt används vanligtvis en specifik struktur som bygger på att bostadsutvecklaren kontrollerar bostadsrättsföreningen fram till dess att samtliga lägenheter sålts och där föreningen genom ett aktieöverlåtelseavtal slussar över all projektvinst till bostadsutvecklaren. För det fall bostadsutvecklaren har finansiella problem riskerar dock denna struktur att få bostadsrättsföreningen på obestånd. I det följande redogör vi för tänkbara konsekvenser vid obeståndssituationer samt potentiella möjligheter för investerare.

Klassiskt upplägg för bostadsutveckling

En vanlig struktur inom bostadsutveckling är att ett bostadsutvecklingsbolag sätter upp ett holdingbolag som i sin tur sätter upp ett projektbolag. Fastigheten som ska bebyggas köps sedan in av projektbolaget, alternativt förvärvas ett projektbolag som redan äger en fastighet. Projektbolaget säljs sedan vidare, mot revers, till en nystartad bostadsrättsförening som har tre medlemmar (kan vara externa privatpersoner eller bolag inom bostadsutvecklarens koncern). Priset motsvarar vanligen den förväntade projektvinsten. Sedan sker en transportöverlåtelse av fastigheten till bostadsrättsföreningen. Dessa steg sker normalt under en kort period. Därefter tecknar bostadsrättsföreningen ofta förhandsavtal för att nå nödvändig försäljningsgrad för att erhålla bankfinansiering för projektet. När förhandsavtal samt finansiering är på plats påbörjas byggnationen. Det är mycket vanligt att bostadsrättsföreningen, utöver bankfinansiering, också finansieras av bostadsutvecklaren. Vid färdigställande av byggnaden och bostadsrättsköparnas tillträde till sina lägenheter erhåller holdingbolaget projektvinsten som sedan skickas upp till bostadsutvecklaren. Eventuella lån givna av bostadsutvecklaren till bostadsrättsföreningen betalas också tillbaka. Se nedan förenklad skiss över strukturen.

Om bostadsrättsföreningen inte lyckas upplåta samtliga lägenheter till minst det insatsbelopp som anges i den ekonomiska planen har bostadsutvecklaren normalt en avtalsrättslig skyldighet att förvärva de osålda lägenheterna. Om bostadsutvecklaren inte förmår förvärva de osålda lägenheterna enligt avtalet och bostadsrättsföreningen inte heller kan upplåta lägenheterna till tredje man för insatsbeloppet (vilket normalt sammanfaller), riskerar bostadsrättsföreningen ytterst att inte kunna betala sina löpande kostnader och hamna på obestånd.

Frågan är vad som händer om bostadsutvecklaren inte kan fullgöra sitt åtagande att förvärva osålda lägenheter på grund av egna likviditetsproblem och vilka potentiella möjligheter det då finns för externa investerare.

Konsekvenser när en bostadsrättsförening går i konkurs

Fall där lägenheterna har tillträtts

En bostadsrättsförening som inte kan betala sina skulder och vars oförmåga inte endast är tillfällig anses vara på obestånd. Föreningen ska då, efter egen eller borgenärs ansökan, försättas i konkurs. Genom konkursbeslutet förlorar föreningen förfogandet över samtliga tillgångar, dvs. främst fastigheten, som tvångsvis tas i anspråk för betalning av borgenärernas fordringar. Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna när fastigheten överlåts eller säljs exekutivt. Om lägenheten tillträtts av en bostadsrättsinnehavare ska ett skriftligt hyresavtal anses ingånget. Hyresnivån, som tillfälligt ska vara densamma som årsavgiften, ska bestämmas av hyresnämnden utifrån lägenhetens bruksvärde. Vid skifte i konkursen kommer bostadsrättsinnehavarna endast ges rätt till betalning om det föreligger ett överskott, vilket torde vara ovanligt. Det innebär att bostadsrättsinnehavarens inbetalade belopp till föreningen, såsom insats och eventuell upplåtelseavgift, går förlorat, men eventuell privat skuld för att finansiera förvärvet av bostadsrätten finns kvar. Scenariot är helt klart mardrömslikt för den enskilde (före detta) bostadsrättsinnehavaren.

Fall där bokningsavtal/förhandsavtal har tecknats men lägenheterna ännu inte tillträtts

I vart fall historiskt har många bostadsutvecklare tagit ut en så kallad bokningsavgift när köparen väljer lägenhet i ett tidigt skede (bokningsavtal), dvs. innan bindande (förhands)avtal kan ingås med föreningen. Bokningsavgiften regleras inte i bostadsrättslagen utan kategoriseras helt sonika som en oprioriterad fordran i bostadsrättsföreningens konkurs, om inte bostadsutvecklaren har hållit medlen åtskilda och en separationsrätt kan anses föreligga.

En köpare kan också ha erlagt ett förskott enligt förhandsavtal med föreningen. Förskottet får högst motsvara den beräknade insatsen och Bolagsverket måste lämna tillstånd för att en förskottsbetalning ska få tas ut. Bolagsverket ska endast lämna tillstånd om föreningen bl.a. har ställt betryggande säkerhet för återbetalning av förskotten. Säkerheten ska enligt bostadsrättsförordningen bestå av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet. Bolagsverket har dock accepterat moderbolagsgarantier från bostadsutvecklare, vilket det rapporterades om redan år 2018 då Oscar Properties hade utfärdat en moderbolagsborgen som säkerhet för inbetalda insatser. Detta upplägg innebär att, för det fall bostadsutvecklarens moderbolag har finansiella problem, förskottsbetalningen helt eller delvis riskerar att förloras.

Möjligheter för investerare

För kapitalstarka investerare bör det nu finnas goda möjligheter att förvärva bostadsrättsutvecklingsprojekt där försäljningsgraden inte har uppnåtts och bostadsutvecklaren är oförmögen att fullgöra förpliktelsen att förvärva osålda lägenheter och/eller färdigställa projektet. Vanligtvis finns mekanismer i såväl förvärvsavtalet avseende projektbolaget, avtalet gällande förvärv av osålda lägenheter samt reversen för projektvinsten som möjliggör en överlåtelse av hela projektet till en ny investerare. Även om sådana mekanismer saknas finns det normalt inget som hindrar att bostadsrättsföreningen och bostadsutvecklaren kommer överens om att överlåta avtalen till en ny investerare.

En investerare har därför möjlighet att inträda relativt sent i ett bostadsutvecklingsprojekt och efterleva avtalet angående osålda lägenheter genom att förvärva dessa till ett attraktivt pris och därefter sälja dem direkt, eller kanske mer sannolikt, hyra ut lägenheterna och sälja dem i en mer gynnsam marknad.

Ett annat alternativ är att bostadsutvecklaren honorerar avtalet om osålda lägenheter genom att kvitta sina fordringar på bostadsrättsföreningen hänförliga till projektbolagsförsäljningen och eventuell finansiering av entreprenaden och därefter överlåter bostadsrätterna direkt till en extern investerare. Detta förfarande förutsätter dock att fordringarna i sig inte pantsatts till tredje man. Man bör vidare vara uppmärksam på att transaktionerna kan få bolagsrättsliga konsekvenser för bostadsutvecklaren när fordringar som tagits upp i balansräkningen till ett visst belopp ersätts med ett lägre efter att bostadsrätterna värderats ner.

Oavsett hur en affär struktureras kommer en noggrann genomlysning av befintlig transaktionsdokumentation vara nödvändig.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är en av Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se