Connect with us

Marknadsnyheter

Genova Property Group Delårsrapport januari–juni 2024

Published

on

Perioden januari–juni 2024

  • Hyresintäkterna uppgick till 262,1 Mkr (254,5), en ökning med 3 procent.
  • Driftsöverskottet uppgick till 191,1 Mkr (186,4), en ökning med 3 procent.
  • Förvaltningsresultatet uppgick till 56,6 Mkr (24,1), en ökning med 135 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 18,6 Mkr (-15,2), motsvarande 0,41 kr (-0,33) per aktie.
  • Periodens resultat uppgick till 59,6 Mkr (-148,3), motsvarande 0,47 kr (-3,68) per aktie. Ökningen hänför sig främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter.
  • Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 8 procent till 3 262,8 Mkr (3 521,8), motsvarande 71,53 kr (77,21) per aktie.

Andra kvartalet april–juni 2024

  • Hyresintäkterna uppgick till 129,0 Mkr (125,5), en ökning med 3 procent.
  • Driftsöverskottet uppgick till 97,0 Mkr (95,5).
  • Förvaltningsresultatet uppgick till 29,5 Mkr (12,8), en ökning med 130 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 12,9 Mkr (26,4 Mkr), motsvarande 0,28 kr (-0,58) per aktie.
  • Kvartalets resultat uppgick till 14,6 Mkr (-106,6), motsvarande -0,04kr (-2,34) per aktie. Ökningen hänför sig främst till lägre negativa värdeförändringar på fastigheter.

Väsentliga händelser under och efter kvartalet

  • I april emitterades ytterligare gröna seniora icke säkerställda obligationer om 150 Mkr. Emissionen skedde på initiativ av institutionella investerare. I samband med detta återköptes ytterligare cirka 60 Mkr hybridobligationer.
  • I juni delavyttrades två fastigheter i Norrtälje till ett nybildat joint venture där Genova är hälftenägare tillsammans med Nrep. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar bokförda värden.

Händelser efter kvartalets utgång

  • Efter periodens utgång avyttrades tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro. Försäljningen skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde.
  • Efter periodens utgång har ränteswapar om 700 Mkr tecknats med en genomsnittlig ränta om cirka 2,40 procent med en löptid om cirka 6 år.
  • Efter periodens utgång har ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställts med en second opinon från Sustainalytics.

VD-KOMMENTAR
Genova rapporterar ett stabilt första halvår 2024 med stark tillväxt i förvaltningsresultatet. Det är hög aktivitet i projektverksamheten och under perioden färdigställde vi 90 bostäder. Ytterligare närmare 320 bostäder blir klara för inflyttning under andra halvåret. Vi har haft ett fortsatt fokus på att stärka balansräkning och likviditet, bland annat genom en konvertibelemission samt återköp av hybridobligationer. Under perioden avyttrade vi fastigheter för cirka 1,3 Mdkr.  

Verksamheten utvecklades stabilt under första halvåret. Både hyresintäkter och driftsöverskott ökade med 3 procent. Förvaltningsresultatet steg med 135 procent till 56,5 Mkr som en effekt av lägre negativa värdeförändringar i joint ventures och intressebolag samt ökat driftsöverskott och förbättrat finansnetto. Substansvärdet per aktie minskade med 7 procent till 71,53 kr per aktie jämfört med samma period föregående år men ökade jämfört med årsskiftet.

Finansiering
Både villkor och tillgång till finansiering på bank- och kapitalmarknaden har successivt förbättrats under 2024. Det har givit oss möjlighet att fortsätta förbättra Genovas kapitalstruktur, sänka finansieringskostnaderna och stärka likviditeten. I mars genomförde vi en emission av konvertibler och stärkte därmed likviditeten med 200 Mkr. Genom konvertibelemissionen diversifierade vi Genovas finansieringskällor, vilket är positivt både för våra aktieägare och obligationsinnehavare. I april emitterade vi 150 Mkr i ytterligare gröna obligationer. I samband med emissionerna återköpte vi hybridobligationer om cirka 160 Mkr till rabatt varefter utestående hybridobligationer uppgår till cirka 640 Mkr.

Under perioden ökade vi andelen räntesäkrade skulder till 55 procent i syfte att öka förutsägbarhet och samtidigt sänka räntekostnaderna. Ytterligare räntesäkring har genomförts efter periodens slut i form av derivat om 700 Mkr till en genomsnittlig ränta om 2,40 procent och med en löptid om cirka 6 år.

Transaktioner
I juni delavyttrade vi två fastigheter i Norrtälje till ett nybildat joint venture med Genova respektive Nrep som vardera hälftenägare. Försäljningen genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,3 Mdkr, vilket motsvarar bokförda värden. Genova förvärvade fastigheterna 2016 till ett underliggande fastighetsvärde om 40 Mkr och har därefter framgångsrikt utvecklat ett äldreboende, en förskola och drygt 400 hyresbostäder varav 169 är under uppförande. Transaktionen stärker såväl balansräkning och likviditet som den fortsatta utvecklingen av projektet.

Efter periodens utgång har tre lager- och industrifastigheter i Uppsala och Upplands-Bro avyttrats för 121 Mkr. Det är fastigheter som vi har förvaltat väl under ett antal år och som vi nu kunde avyttra över bokfört värde.

Förvaltning
Genovas förvaltningsportfölj, med en god hyresgästmix, fortsatte att utvecklas stabilt under perioden. I nyuthyrningen upplever vi att uthyrningsprocesserna tar något längre tid men ser en fortsatt god efterfrågan på våra lokaler. Vi har uthyrningsgrad på 93 procent och hyresavtal med generellt långa löptider, i genomsnitt 4,7 år. Vår inriktning på tillväxtregioner med tonvikt på Storstockholm och Uppsala samt en hög andel intäkter från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel medför stabilitet även i en svagare marknad.

Investeringar
Våra pågående projekt med hyresbostäder i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands-Bro samt byggnation av Apoteas nya centrallager löper på enligt plan. Under första halvåret stod 77 hyresbostäder i Norrtälje klara och under andra halvåret färdigställs ytterligare närmare 320 hyresbostäder för egen långsiktig förvaltning, samtliga med miljöcertifiering enligt Svanen. Årshyran för de planerade tillträdena under andra halvåret uppgår till cirka 39 Mkr. Vårt arbete med detaljplaner i byggrättsportföljen fortsätter med syfte att skapa betydande värden för Genova.

Framåtblick
Fastighetsmarknaden präglas fortsatt av utmaningar men vi ser också tecken på en vändning med ökad optimism och aktivitet. Förväntningarna om en sänkning av styrräntan under 2024 har stärkts, vilket ger förutsättningar för minskad press på fastighetsvärdena och lägre räntekostnader. Vårt arbete med att förbättra kapitalstruktur och likviditet fortsätter för att skapa bästa möjliga förutsättningar för verksamheten framåt. Genova står stabilt och utvecklingen visar att bolagets affärsidé med hållbart värdeskapande och långsiktighet fungerar. Nu ser vi fram emot ett aktivt andra halvår 2024.

Michael Moschewitz, VD

För ytterligare information, vänligen kontakta:
VD, Michael Moschewitz, telefon 070-713 69 39, michael.moschewitz@genova.se

Om Genova
Genova Property Group AB (publ) är ett modernt och personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter med fokus på Storstockholm och Uppsala. Per den 30 juni 2024 ägde bolaget fastigheter till ett värde om cirka 9,5 miljarder kronor och en uthyrbar yta om cirka 340 000 kvm samt innehade cirka 9 344 bostadsbyggrätter. Genovas aktie är sedan 2020 upptagen till handel på Nasdaq Stockholm.

Denna information är sådan information som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanståendes kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 14 augusti 2024 kl. 08.30 CEST.

Genova – Smålandsgatan 12 – 111 46 Stockholm – www.genova.se

Continue Reading

Marknadsnyheter

Tekniks analys med Semir Hasanbegovic

Published

on

By

Semir Hasanbegovic gör teknisk analys på aktier

Semir Hasanbegovic på Di har gjort tekniska analyser på aktierna i Ericsson, Novo Nordisk, Volvo Cars, SAAB och Dynavox. Han går metodiskt igenom respektive företags aktiegraf.

Continue Reading

Marknadsnyheter

Nvidia har presenterat sin kvartalsrapport, aktierna stiger i efterhandeln

Published

on

Graf över Nvidia-aktien

Ikväll släppte Nvidia sin kvartalsrapport och i efterhandeln stiger aktien. Mottagandet är inte bara viktigt för Nvidia, det är viktigt för hela aktiemarknaden som just nu balanserar mellan rädsla för nedgång och möjligheter med AI.

Snart börjar företagets analytikersamtal så då blir nästa punkt som kan påverka aktien, sedan lär mer omfattande analytikeruppdateringar komma som påverkar aktien när handeln inleds imorgon.

Samtidigt slog Alphabets aktie ett nytt rekord tidigare idag efter att deras nya AI-modell Gemini 3 togs emot väl av användarna. Företaget är nu i den trevliga positionen av att både tjäna enormt mycket pengar och vara en ledare inom AI.

Continue Reading

Marknadsnyheter

Belåning av aktieportfölj – Fördelar och nackdelar

Published

on

Mobil med graf

Belåning av aktieportfölj, även känt som marginallån eller värdepapperskredit, innebär att man använder sina aktier och andra värdepapper som säkerhet för att låna pengar från sin bank eller värdepappersföretag. Detta finansiella verktyg har blivit allt mer populärt bland svenska investerare som vill frigöra kapital utan att sälja sina investeringar. Men som med alla finansiella instrument finns det både betydande fördelar och påtagliga risker att överväga.

Vad är belåning av aktieportfölj?

Vid belåning av aktieportfölj lånar investeraren pengar med sina värdepapper som säkerhet. Enligt jämförelsesajten Comparia.se har kreditgivaren vanligtvis en belåningsgrad på 50-70% av portföljens värde, beroende på vilka tillgångar som ingår. Detta innebär att om din aktieportfölj är värd 1 miljon kronor, kan du typiskt låna mellan 500 000 och 700 000 kronor.

Lånet är flexibelt och fungerar ofta som en kreditlinje där du kan dra pengar efter behov, upp till den fastställda kreditramen. Räntan är vanligtvis rörlig och ofta kopplad till styrräntan plus en marginal.

Fördelar med belåning av aktieportfölj

1. Behåller ägarskap och potential för värdeökning

Den främsta fördelen är att du kan frigöra kapital utan att sälja dina aktier. Detta innebär att du fortsatt äger aktierna och kan dra nytta av eventuella framtida värdeökningar och utdelningar. För långsiktiga investerare som tror på sina innehav men behöver likvida medel är detta särskilt attraktivt.

2. Skatteeffektivitet

Genom att belåna istället för att sälja aktier undviker du att utlösa kapitalvinstskatt. Detta kan vara särskilt värdefullt om du har aktier med stora orealiserade vinster. Skatten skjuts upp tills du faktiskt säljer aktierna, vilket kan ge betydande skattefördelar över tid.

3. Flexibilitet i användning

Pengarna från belåningen kan användas till vilket lagligt syfte som helst – köpa fler aktier, investera i fastigheter, starta företag, finansiera större inköp eller täcka tillfälliga kassaflödesproblem. Denna flexibilitet gör belåningen till ett mångsidigt finansiellt verktyg.

4. Gynnsam ränta

Eftersom lånet är säkerställt av värdepapper erbjuder banker vanligtvis lägre räntor än för blancolån. Räntan är ofta konkurrensmässig jämfört med andra kreditformer, särskilt för större belopp.

5. Enkel administration

De flesta banker erbjuder belåning genom internetbanken där du enkelt kan följa din belåningsgrad och dra pengar när det behövs. Administrationen är minimal jämfört med andra lånetyper.

6. Möjlighet till hävstång

För mer sofistikerade investerare kan belåning användas för att skapa hävstång i portföljen genom att köpa fler aktier med lånade pengar. Detta kan potentiellt öka avkastningen, men kommer också med ökad risk.

Nackdelar och risker

1. Marginalkrav och tvångsförsäljning

Den största risken med belåning är att om aktiekurserna faller kraftigt kan du hamna över den tillåtna belåningsgraden. När detta händer kräver banken att du antingen sätter in mer pengar eller säljer aktier för att minska lånet. I värsta fall kan banken tvångsförsälja dina aktier, ofta på en ogynnsam tidpunkt när priserna är låga.

2. Förstärkt risk vid börsfall

Belåning förstärker både vinster och förluster. Om marknaden faller påverkas inte bara värdet på dina aktier negativt, utan du har också ett lån att betala ränta på och potentiellt återbetala. Detta skapar en dubbel exponering mot marknadens rörelser.

3. Räntekostnad

Även om räntan ofta är gynnsam måste du betala ränta på det lånade beloppet oavsett hur dina investeringar presterar. Under perioder med låg eller negativ avkastning på aktiemarknaden kan räntekostnaden äta upp din totala avkastning.

4. Komplexitet och överbelåning

Det kan vara frestande att belåna för mycket, särskilt när marknaden går bra. Många investerare överskattar sin risktolerans och hamnar i en situation där de inte kan hantera om marknaden går ner. Komplexiteten i att hantera belåningsgrader kan också leda till misstag.

5. Psykologisk stress

Att ha lån mot sin aktieportfölj kan skapa betydande psykologisk stress, särskilt under volatila perioder på marknaden. Rädslan för tvångsförsäljning kan leda till irrationella beslut och sömnlösa nätter.

6. Begränsad diversifiering

När aktier används som säkerhet kan det begränsa din möjlighet att diversifiera portföljen eller göra stora ombalanseringar, eftersom vissa aktier kanske inte kan säljas utan att påverka belåningsgraden.

Vem passar belåning för?

Belåning av aktieportfölj passar bäst för:

  • Erfarna investerare med god förståelse för marknadsrisk och volatilitet
  • Investerare med stor portfölj där belåningen utgör en mindre del av totala tillgångarna
  • Långsiktiga investerare som inte planerar att sälja sina aktier inom kort
  • Personer med stabil inkomst som kan hantera räntebetalningar även under svåra perioder
  • Investerare med låg skuldsättning i övrigt

Belåning är inte lämplig för:

  • Nybörjare på aktiemarknaden
  • Personer som redan har hög skuldsättning
  • Investerare som inte kan hantera stress och volatilitet
  • De som ser belåning som ”gratis pengar”

Praktiska råd och strategier

Sätt konservativa gränser

Använd aldrig maximal belåningsgrad. En tumregel är att hålla belåningen under 30-40% av portföljens värde för att ha buffert om marknaden går ner.

Diversifiera säkerheter

Ha en väldiversifierad portfölj som säkerhet. Undvik att belåna mot enskilda aktier eller sektorer som kan vara extra volatila.

Ha likviditetsbuffert

Håll alltid kontanter eller likvida tillgångar tillgängliga för att kunna hantera pressade marginaler utan tvångsförsäljning.

Förstå villkoren

Läs och förstå alla villkor i ditt belåningsavtal, inklusive hur belåningsgrader beräknas och när marginalkrav kan utlösas.

Regelbunden uppföljning

Följ din belåningsgrad regelbundet och var beredd att agera snabbt vid marknadsvolatilitet.

Slutsats

Belåning av aktieportfölj kan vara ett kraftfullt finansiellt verktyg för rätt typ av investerare i rätt situation. Fördelarna med att behålla ägarskap i sina investeringar samtidigt som man frigör kapital är uppenbara.

Men riskerna är verkliga och påtagliga. Tvångsförsäljning vid börsnedgång, förstärkt exponering mot marknadsrisk och den psykologiska stressen som kommer med belåning gör att detta verktyg kräver noggrann övervägning och disciplinerad riskkontroll.

För de som väljer att belåna sin aktieportfölj är nyckeln att vara konservativ med belåningsgraden, ha en väldiversifierad portfölj som säkerhet, och alltid ha en plan för hur man ska hantera marknadsvolatilitet. Som med alla investeringsbeslut bör man överväga att konsultera finansiell rådgivning innan man fattar beslutet att belåna sin portfölj.

Kom ihåg att tidigare prestanda inte är en garanti för framtida resultat, och att alla investeringar innebär risk för förlust. Belåning förstärker denna risk och bör därför endast användas av investerare som fullt ut förstår och kan hantera konsekvenserna.

Continue Reading

Trending

Copyright © 2025 Tanalys