Sedan 1960 talet har tillkomsten av kontorsytor i Stockholms län varierat mellan 1,6 och 2,6 miljoner kvadratmeter per årtionde, vilket motsvarar en genomsnittlig årlig ökning om cirka 3 procent År 2019 uppgick beståndet till 15,7 miljoner kvadratmeter Trots det understiger utbudet av attraktiva kontor kraftigt efterfrågan vilket de senaste åren drivit hyresnivåer och yielder till rekordnivåer.
Croisettes sammanställning av det planerade byggandet av kontorslokaler de kommande tio åren visar, trots stora stadsutvecklingsprojekt, att utvecklingen ligger i paritet med regionens historiska tillväxt. Kan vi då även framgent förvänta oss en oförändrad situation där utbudet inte lyckas möta efterfrågan? Och vilka ytterliga aspekter måste vi ta hänsyn till efter pandemin? Skiljer det sig åt mellan olika branscher?
Stockholmsregionen ska på sikt växa med åtta nya regionala stadskärnor för att avlasta de centrala delarna av staden. I enighet med visionen planeras bland annat Flemingsberg, en stadsdel som ska innehålla 50 000 bostäder, lika många arbetsplatser samt handel, upplevelser och kultur. Samtidigt utvecklas bostäder och arbetsplatser i Hagastaden och kring. Gullmarsplan som ska knyta an de norra och södra delarna av inner staden med områdena utanför.
Under 2000 talets början bestod kontorsmarknaden i Stockholms län av cirka 12 miljoner kvadratmeter, sedan dess har beståndet vuxit med 32 procent fram till år 2019. Den ökning av kontorsytor som förväntas tillkomma fram till 2030 om totalt 2,2 miljoner kvadratmeter ligger i paritet med utvecklingen de senaste åren sett till sysselsättningsgrad, lokalbehov och stadens tillväxt. De mest attraktiva kontorslägena har länge funnits i de centrala delarna av staden, men frågan är om pandemin kommer förändra synen på vad som är ett attraktivt kontor. Om resemönstren förändras markant, med mindre belastning på förändras markant, med mindre belastning på kollektivtrafiken, kanske de perifera delarna av staden med möjligheten att, även då pandemin är närhet till hemmet och avsaknad av trängsel ökar i attraktivitet? Viktigt att beakta är att hela 60 procent av de tillkommande kontorsytorna återfinns utanför tullarna.
Företag inom bland annat finans, IT och media menar att man öppnar upp för möjligheten att, även då pandemin är över, låta de av medarbetarna som vill fortsätta arbeta på distans, helt eller delvis. En påskyndad digitalisering inom branscher som redan innan låg i framkant bör leda till att denna typ av hyresgäst sannolikt kommer att vara mest benägna att omvärdera behovet av kontorsytor i framtiden. Även inom offentlig förvaltning har distansarbete visat sig vara möjligt. Anställda på bland annat Arbetsförmedlingen och Skatteverket har kunnat arbeta hemifrån under våren. Fortsatt distansarbete inom en digitalt ledande bransch som exempelvis IT och telekom där många företag finns i Kista bör därför kunna leda till ökade vakanser inom likande områden.
Medan offentlig förvaltning anses endast ha en 45-procentig digital mognad 1 vilket innebär att risken för stora vakanser i lokaler som innehas av hyresgäster inom denna sektor bör vara betydligt lägre. Äldre kontor med separata ”cubicles”, nu gärna med extra väggar av plexiglas, beskrivs som de mest säkra ur ett smittskyddsperspektiv till skillnad från de moderna aktivitetsbaserade kontoren. Frågan är om kravet på en säker arbetsplats innebär att trenden med sjunkande antal kvadratmeter kontorsplats per medarbetare kommer att vända då enkelriktade rörelsemönster och minimering av närhet kommer att ställa nya krav på utformningen. Kontoret spås fortsättningsvis spela en social och innovationsdrivande roll inom de flesta organisationer, i takt med att arbetskraften byts ut mot generationer som vuxit upp i en digital värld ställs också större kravpå såväl flexibla arbetstider, arbetsmiljöer som arbetssätt. Trender spelar såklart in och övergången till aktivitetsbaserade kontor gjorde att kraven på yta per medarbetare krympte. Blickar vi tillbaka på 2010-talet kan vi urskilja den högsta befolkningstillväxten i länet på 100 år samtidigt som tillväxttakten för kontorsytor sjunkit jämfört med tidigare årtionde.
Frågan är också om vi i framtiden kommer kunna se följderna av pandemin i planeringen av våra arbetsplatser i takt med att vi värderar minimal resväg, större flexibilitet och hälsofokus högre. I och med detta kan förutsättningarna och efterfrågan för co-workingytor öka, även i de mer perifera delarna av staden, vilket i sin tur kan leda till stigande vakanser i de idag mest attraktiva delarna. Risken finns också att vi kommer kunna se en trend av uppskjutna eller inställda projekt, eller projekt som planeras om till förmån för andra användningsformer, då kanske främst bostäder. De diskussioner som förts den senaste tiden om kontorets framtid delar åsikterna i två läger, de som tror på en återgång till ett normalläge och de som tror att kontoret kommer att försvinna helt. Kanske har ingen av dem fel. Utformningen av kontoret lär förändras med flexibla lösningar och avtal för att vi ska kunna återvända till kontoret medan en del företag redan nu ställer om till en helt digital arbetsplats. Men efterfrågan på kontorsytorna i sig lär inte förändras radikalt om vi ser till samtliga kontorsintensiva branscher. Om några av de planerade projekten skjuts upp eller ställs in på grund av osäkerhet lär vi även fortsättningsvis se en brist på attraktiva kontor.1 Enligt SCDI’s rapport Digital mognad i offentlig sektor 2020
* Inom Värtahamnen m.fl. ingår också Hjorthagen och Frihamnen.
** Inom Hammarby Sjöstad m.fl. ingår Slakthusområdet, Sjöstadshöjden samt Marievik.
Jenny Fält
Valuation & Analysis
Mob: +46 (0) 70 867 78 44
jenny.falt@croisette.se
Croisette Real Estate Partner är fastighetsbranschens mest expansiva och nytänkande rådgivare och företräder fastighetsbranschens mest progressiva kunder. Bolagets hängivna och engagerade medarbetare erbjuder kvalificerad och långsiktigt hållbar rådgivning inom transaktion, värdering & analys, lokalförmedling, kompetensförsörjning samt förvaltning. Croisette är rikstäckande med kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Halmstad och Uppsala.
Taggar: