Köp av bostadsrätt är för många den största och viktigaste affären i livet. Därför är det viktigt att som konsument ha tillgång till rätt och relevant information, inte minst vid köp av en nyproducerad bostadsrätt där årsredovisning saknas. Idag visar i stort sett alla ekonomiska planer för nyproduktion av bostadsrätter underskott och ett sparande som ligger under sparbehovet för framtida renoveringar och underhåll. Det visar en ny analys från Swedbank och sparbankerna.

En ekonomisk plan beskriver bland annat föreningens fastigheter, byggnader och prognoser över föreningens kostnader för drift, underhåll och eventuella lån. Bolagsverket registrerar planen, samt ger tillstånd för upplåtelse av bostadsrätter först när två behöriga intygsgivare har granskat planen och bedömt att bostadsrättsföreningens förutsättningar är långsiktigt hållbara. Eftersom bostadsrättsföreningen är ny saknas en årsredovisning. Den ekonomiska planen är därmed det enda dokumentet en konsument kan använda sig av för att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi när föreningen är ny.

Ekonomiska planer visar stora underskott

Av de tio studerade ekonomiska planer som ingår i Swedbank och sparbankernas analys visade alla underskott. I genomsnitt skulle årsavgifterna behöva höjas med 43 procent för att täcka samtliga kostnader och med 24 procent för att täcka ett sparande på 300 kronor per kvadratmeter boyta och år. Årsavgifterna i de ekonomiska planerna täcker i genomsnitt bara driftkostnaderna och avskrivningar motsvarande 131 kronor per kvadratmeter boyta och år. 

– Den ekonomiska planen är väldigt viktig eftersom det är det enda dokument konsumenten har att förlita sig på vid köp av nyproduktion. Samtidigt vet vi att det är svårt för konsumenter att förstå den ekonomiska planen och att den ofta saknar viktig information. Stora underskott är heller inte bra ur ett konsumentperspektiv, man ska kunna lita på att månadsavgiften återspeglar kostnaderna vid tillträdet oberoende av om man köper en nyproducerad eller gammal bostadsrätt, säger Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom.

Underskattar driftskostnader
Bostadsutvecklarna underskattar driftkostnaderna. Variationsvidden var dock stor. De ekonomiska planerna visade driftkostnader på allt mellan 282 till 451 kronor per kvadratmeter boyta och år. Genomsnittet låg på 364 kronor. Enligt SCB uppgick driftkostnaderna 2015 till 484 kronor per kvadratmeter boyta och år.

– Generellt sett har bostadsutvecklarna underskattat driftkostnaderna. Samtidigt kan vi konstatera att de överskattat kapitalkostnaderna, så ur ett konsumentperspektiv har det inte spelat någon roll eftersom de två kostnadsposterna tagit ut varandra, säger Arturo Arques.

Underskattar sparbehovet
En bostadsrättsförening har många olika byggnadskomponenter. Dessa byggnadskomponenter slits. Dessa slitagekostnader redovisas som Avskrivningar under posten Byggnader. De ekonomiska planerna visar en genomsnittlig avskrivning på 448 kronor per kvadratmeter boyta och år. Variationsvidden var dock mycket stor och – mellan 273 och 685 kronor.

– En förenings sparande är lika med summan av årets resultat och avskrivningar. I nyproduktion är avskrivningarna inte för låga, problemet är att man inte tar ut årsavgifter som täcker dem, säger Arturo Arques.

Ekonomiska planer är svåra att förstå

Ekonomiska planer bör innehålla en resultat- och balansräkning enligt årsredovisningslagen. I de ekonomiska planerna blandas begrepp som kostnader, utgifter och utbetalningar ihop. Bland kostnader och utgifter redovisas ofta amortering och avsättning till yttre fond. Amortering är ett sparande. Avsättning till yttre fond är en bokföringsmässig omfördelning mellan fritt och bundet kapital i balansräkningen som varken påverkar kostnaderna eller kassaflödet.

– Ekonomiska planer är svåra att förstå för en konsument utan djupare kunskaper i redovisning. Ur ett konsumentperspektiv bör därför de ekonomiska planerna göras mer pedagogiska, säger Arturo Arques.

Vill du veta mer om undersökningen och få fler tips kan du läsa hela rapporten

Ekonomiska planer på www.swedbank.se/privatekonomi. Se även bifogad pdf med tabellbilaga.  

För mer information:                                       

Arturo Arques, privatekonom, tfn 072-242 99 62                                                  

www.swedbank-aktiellt.se/blogg/arques

Madelén Falkenhäll, senioranalytiker, tfn 076-790 16 38                                      

www.swedbank.se/privatekonomi

www.swedbank.se/framtid

Amanda Billner, presskommunikatör Swedbank, tfn 073-0451168

Swedbank och Sparbankerna främjar en sund och hållbar ekonomi för de många människorna, hushållen och företagen. Det finns idag 60 sparbanker i Sverige varav fem är delägda av Swedbank. Sparbankerna har drygt 200 kontor och över 2 miljoner privat- och företagskunder. Sparbankerna och Swedbank har en lång gemensam historia och har sedan länge ett samarbete som vilar på kommersiell grund. Swedbank är den ledande banken på hemmamarknaderna Sverige, Estland, Lettland och Litauen och erbjuder ett brett utbud av finansiella tjänster och produkter. Swedbank har drygt 7 miljoner privatkunder och ca 600 000 företags- och organisationskunder med 159 kontor i Sverige och 82 kontor i de baltiska länderna. Koncernen har även verksamhet i övriga Norden, USA och Kina. Läs mer på www.sparbankerna.se och www.swedbank.se