Stigande reallöner och förhoppning om en snar räntetopp talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år. Men få försäljningar av bostäder, lågt bostadsbyggande, avvaktande fastighetsbolag och hög skuldsättning gör att efterfrågan på politiska initiativ ökar. ”Bostadspolitik bör sträva efter att vara långsiktig och förutsägbar”, säger Christina Nyman, Handelsbankens chefsekonom.

Nu är räntetoppen nära, både i Sverige och i omvärlden. Men osäkerheten om ränteutvecklingen är ändå stor. Inflationen är visserligen på väg ner men det kommer ta tid innan den är stabilt på målet och det kommer krävas att räntor inte sänks för tidigt eller för mycket. Riksbankens styrränta kommer därför, enligt Handelsbankens makroekonomers bedömning, att ligga på 4,25 procent till september nästa år, för att därefter sänkas långsamt mot 2,0-2,5 procent på några års sikt.

”Störst effekter i ekonomin av högre räntor ser vi på fastighetsmarknaden där ökade finansieringskostnader påverkar alltifrån bopriser och boendekostnader till byggandet och de kommersiella fastighetsbolagen”, säger Christina Nyman. 

I Fastighetsrapporten analyseras vad som skulle kunna hända om inflationen tar ny fart och centralbanker därmed fortsätter att höja räntor trots att lågkonjunkturen fördjupas. Det skulle slå hårt mot bostadsmarknaden, med förnyad nedgång i bostadspriserna. Kommersiella fastighetsbolags problem skulle öka än mer, men riskerna för den finansiella stabiliteten i detta alternativa scenario bedöms ändå vara begränsade.

Hushållen har anpassat sig till högre räntor

Hushållen har drabbats både av högre boräntor och av högre inflation. Det har medfört att försäljningar av bostäder har minskat kraftigt och att bostadspriserna har fallit. Men läget har stabiliserats. Stigande reallöner talar för att både försäljningar och bostadspriser ökar försiktigt nästa år.

Fortsatt höga trösklar in på bomarknaden

Att bostadspriserna förblir kring dagens nivåer betyder dock att det blir fortsatt svårt för många unga att köpa en bostad. Tiden det tar för unga att spara ihop till en kontantinsats har inte ändrats nämnvärt de senaste tio åren, visar beräkningar i Fastighetsrapporten. Sedan amorteringskraven infördes har bostadspriser på små lägenheter i Stockholm och Göteborg mer eller mindre stannat av. 
”Men de införda amorteringskraven innebär att det nu i praktiken krävs en inkomst över medianen i Sverige för att själv kunna köpa en liten lägenhet i Storstockholm”, säger Christina Nyman. 

Ingen ljusning för bostadsbyggare

Bostadsbyggandet har mer än halverats mot bakgrund av högre produktionskostnader och lägre betalningsvilja hos köparna och väntas ligga kvar på lägre nivåer de närmaste åren.
”Vi räknar med 28 000 byggstarter i år och en svag uppgång mot drygt 30 000 de kommande åren”, säger Christina Nyman.
Om Boverkets analys om 67 000 nya bostäder per år ska uppnås är risken – givet fortsatt höga byggkostnader – att produktionen inte matchar efterfrågan vare sig i pris eller geografi. 

Norrland leder grön omställning

För byggsektorn som helhet ser det betydligt bättre ut än för bostadsbyggandet. Byggandet av kommersiella lokaler har fortsatt att öka. En hög efterfrågan på industrilokaler kopplat till framförallt den gröna omställningen i norra Sverige driver uppgången. Raset i bostadsbyggandet riskerar dock att förvärra både bostads- och arbetskraftsbristen i övre Norrland, vilket kan försvåra den fortsatta expansionen av de gröna industrisatsningarna.
”Den snabba expansionen är också en enorm utmaning för enskilda kommuner som får ta en stor del av risken som det innebär att växa snabbt”, säger Christina Nyman.

Sektor under omställning

Fastighetsbolagen har inte alls kommit lika långt i anpassningen till det högre ränteläget som hushållen. Å ena sidan har de i någon mån gynnats av den höga inflationen då hyror i många fall är kopplade till inflationen. Å andra sidan har många bolag också fått dyrare och sämre tillgång till finansiering. Fastighetsbolagens räntetäckningsgrad fortsätter att sjunka och pressar kreditbetygen vilket gör framtiden på obligationsmarknaden osäker. Sammantaget bedöms fastighetsvärden sjunka med i genomsnitt 15 procent från toppen i mitten på 2022. Samtidigt har utvecklingen under året stärkt vyn om en splittrad bild hos fastighetsbolagen, där vissa och företrädesvis bostadsägande fastighetsbolag tvingats till akuta åtgärder medan många andra bolag väljer att sitta still i båten. Räntekänsligheten och den splittrade bilden av sektorn syns också i aktiepriser. Det har varit fortsatt stora slag, upp och ner, och det är förändringar i marknadsräntan som i stor utsträckning fortsätter styra aktiekurserna.

Ökade krav på energieffektivisering

Ökade finansieringskostnader påverkar även investeringar i energieffektiviseringar och andra klimatrelaterade åtgärder. Risken är att detta kan leda till både en renoveringsskuld och en klimatskuld för en fastighet, vilket i sin tur kan påverka tillgångens attraktivitet och värdering. Slutförhandlingar pågår också i EU om ett direktiv för byggnaders energiprestanda, som väntas leda till högre krav på energieffektiviserande renoveringar.

Åtgärder för att minska trösklar och öka byggandet

Reformer som rör de höga trösklarna och bostadsbyggandet är bara ett par exempel på aktuella samhällsfrågor kopplade till byggsektorn.

En del av de åtgärder som diskuteras handlar om att underlätta för unga att få bolån, bland annat genom lägre amorteringskrav. Andra alternativ vore att öka utbudet av bostäder till exempel med dedikerade studentbostäder och underlätta för fler att dela på hyreskontrakt.

I debatten lyfts också bland annat sänkt byggmoms och investeringsstöd, som direkt minskar byggkostnaderna eller kreditgarantier som underlättar finansieringen av bostadsbyggandet. Med de höga produktionskostnader som råder nu är det stor risk att temporära stöd skulle leda till att det byggs för dyrt och på fel ställen i relation till behovet.
”Bostadspolitik bör sträva efter att vara långsiktig och förutsägbar. En bättre förutsägbarhet kring framtida bostadspolitiska beslut skulle kunna få en del av dem som idag går och väntar på statliga stöd att sätta spaden i marken ändå, givet att byggkalkylen går ihop. Samt på lite sikt bidra till att de snabba kasten i byggvolymen av bostäder dämpas”, säger Christina Nyman.

För ytterligare information kontakta:
Christina Nyman, chefsekonom, +46 70 778 77 65
Joel Holm, pressansvarig, +46 73 058 30 21

För mer information om Handelsbanken hänvisas till: www.handelsbanken.se

För mer information om gällande reservationer hänvisas till: www.researchonline.se/desc/disclaimers

För Fastighetsrapporten i sin helhet: www.handelsbanken.se/sv/foretag/placera/fastighetsrapporten