Marknadsnyheter

Positiva nyheter för ägare av nyproducerade bostäder – höjd uppräkning av presumtionshyran?

Published

8 månader ago

14 november, 2024

Tanalys

I En förbättrad modell för presumtionshyra (SOU 2024:62) presenteras förslag om att presumtionshyra ska få följa de kollektivt förhandlade hyrorna på orten fullt ut, att det ska tillkomma ytterligare möjlighet att justera presumtionshyra och att det genom förhandlingsordningen ska vara möjligt att utse en skiljeman som får avgöra inflyttningshyran.

Kort om presumtionshyra

Den svenska hyresmodellen bygger på att hyressättning av bostadshyra sker genom beaktande av lägenhetens bruksvärde. För nybyggnationer infördes ett undantag från detta 2006, innebärandes att en hyra kan presumeras vara skälig i 15 år från uppförande även om den inte är i linje med bruksvärdet. Vanligen är presumtionshyror högre (ibland markant) än bruksvärdeshyror. Presumtionsmodellen bygger på att hyresvärden ska få täckning för sina kostnader och därtill skälig avkastning under en period om 15 år från färdigställande. Efter presumtionstiden sker hyressättning enligt huvudprincipen, dvs. att bruksvärdeshyra gäller. Modellen infördes för att främja byggnationen av nya lägenheter. Vid införandet poängterades särskilt att tillkomsten av presumtionshyra inte skulle påverka vad som anses utgöra bruksvärdeshyra och således inte påverka hyressättningen på det befintliga beståndet.

Om presumtionshyra skulle justeras årligen i samma procentuella takt som det kollektivt förhandlade beståndet var länge oklart, men det var i praktiken vanligt att hyresvärdar utgick från att presumtionshyran kunde justeras i samma takt som det kollektivt förhandlade beståndet. Tillämpningen innebar dock att bruksvärdeshyrorna och presumtionshyrorna inte harmoniserades under presumtionstiden. Den årliga procentuella ökningen innebar istället att differensen mellan de olika bestånden växte för varje år, givet att presumtionshyrorna i regel var nominellt högre än bruksvärdeshyrorna. Detta förändrades dock när Hovrätten förtydligade rättsläget 2022 genom två avgöranden. Hovrätten klargjorde att presumtionshyra får höjas med hälften av hyresutvecklingen på orten (dvs. bruksvärdeshyran) om denna är högst tre procent och med tre fjärdedelar av hyresutvecklingen på orten om denna överstiger tre procent. I fallet att presumtionshyran skulle vara lägre än bruksvärdeshyran får dock presumtionshyran följa den allmänna utvecklingen fullt ut.

Som skäl för sina avgöranden angav hovrätten att presumtionshyra under dess presumtionstid ska närma sig, och nästan förena sig med, nivåerna för bruksvärdeshyrorna (harmonisering). Detta för att möjliggöra en organisk inkorporering av presumtionslägenheterna i bruksvärdesystemet när presumtionstiden nått sitt slut. Utöver detta påtalades att kravet på skälighet förbigås om presumtionshyrorna fick följa hyresutvecklingen fullt ut. Enligt lagtexten får presumtionshyrorna enbart justeras om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Om lagstiftaren hade menat att presumtionshyrorna som huvudregel skulle följa utvecklingen fullt ut, hade kravet på skälighet kunnat utgå ur lagstiftningen. Slutligen menade hovrätten att ägare av nyproducerade bostäder inte är i behov av en lika hög procentuell hyreshöjning för att få täckning för sina driftkostnader, i jämförelse med ägare av äldre bestånd. Detta mycket på grund av att nyproducerade bostäder generellt sett inte har lika stora driftkostnader som äldre bostadsfastigheter, och att full ökning av presumtionshyrorna skulle medföra att hyresvärden överkompenserades.

En förbättrad modell

Hur presumtionshyresmodellen fungerar kan komma att förändras om förslagen i utredningen En förbättrad modell för presumtionshyra blir verklighet. I utredningen föreslås att presumtionshyran ska få följa den allmänna hyresutvecklingen på orten fullt ut, att de förhandlade parterna ska få en möjlighet att utse en särskild skiljeman som, vid brist på överenskommelse, ska få avgöra presumtionshyran samt att det ska tillkomma en utökad möjlighet att justera presumtionshyran lägenheter emellan.

Det nya förslaget innebär att den årliga ökningen av presumtionshyran kan förväntas bli högre. Utredningen påtalar de positiva följderna av detta då presumtionshyran initialt kan sättas till ett lägre belopp än vad som är möjligt idag och fortfarande uppnå samma lönsamhetskrav, genom att i framtiden kunna tillgodoräkna sig de årliga justeringarna fullt ut. Detta medför med andra ord att inflyttningshyran enligt utredaren bör sättas till lägre belopp än i dagsläget då förändringen inte är ägnad att medföra att fastighetsägarna ska få en högre avkastning än vad som är fallet i dagsläget.

Ett system som medför att harmonisering inte sker medför att transaktioner avseende nybyggnationer som omfattas av presumtionshyra kan anses bli mer riskfyllda. Investerare som förvärvar en nybyggnation och som inte tar höjd för ett potentiellt minskat kassaflöde vid presumtionstidens utgång riskerar se värdet på sina fastigheter reduceras när hyran övergår från presumtionsbaserad hyra till bruksvärdeshyra. Skillnaden i kassaflödet kan komma att bli än mer påtagligt då skillnaden mellan bruksvärdeslägenheterna och presumtionslägenheterna riskerar att öka för varje år under presumtionstiden. Utredningen föreslår inga särskilda åtgärder för att skydda fastighetsägare från sådan hyresminskning. Vi förstår lagstiftaren som att den menar att fastighetsägare blir tillräckligt kompenserad för sin investering under presumtionstidens 15 år.

Kommentar

Vi kommer följa utvecklingen och om förslaget blir verklighet kommer vi ägna särskilt fokus på hur harmoniseringen av de olika bestånden kommer påverkas. Huruvida det sker en ordnad övergång eller om det kommer medföra en drastisk minskning av hyrorna i samband med presumtionstidens utgång kvarstår att se. För dig som planerar att investera i presumtionsbostäder bör särskilt noteras hur många år som kvarstår av presumtionstiden och hur stort ett eventuellt gap är mellan gällande presumtionshyra och bruksvärdeshyra (vilken inte alltid är enkel att fastställa utan jämförbara objekt). Vi ser en ökad risk för sådant gap givet att många presumtionshyror som förhandlats fram de senaste åren varit höga. Därtill kan adderas att nyproducerade bostäder är undantagna från fastighetsavgift under presumtionstiden, vilken återigen blir tillämplig vid presumtionstiden utgång, och inte underlättar övergången.

Slutligen ska omnämnas hur förslaget påverkar redan ingångna överenskommelser om presumtionshyra. Hyresvärdar med presumtionslägenheter kommer, om förslaget blir verklighet, framgent att få tillgodoräkna sig årliga hyresutvecklingar fullt ut. För dessa hyresvärdar kan gapet mellan bruksvärdeshyra och uppräknad presumtionshyra bli stort, då utredarens omtalade lösning om lägre inflyttningshyra inte har tillämpats vid förhandling av inflyttningshyra för det befintliga beståndet med presumtionshyra.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är en av Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se

Marknadsnyheter

Regeringen föreslår lättnader i byggkraven för studentbostäder

Published

5 månader ago

18 februari, 2025

Tanalys

Regeringen har beslutat om en lagrådsremiss med förslag till lättnader i byggkraven för studentbostäder. Syftet är att öka möjligheterna till flexibilitet vid byggandet.

– På många studieorter är det svårt för studenter att hitta boende. Därför behöver byggregelverket förenklas. Syftet är att möjliggöra för fler studentbostäder genom sänkta byggkostnader och ökad flexibilitet, säger infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson.

Förslaget innebär att det blir möjligt att göra undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet i en byggnad som innehåller studentbostäder. Undantagen ska kunna tillämpas vid både nyproduktion och vid ändring av en byggnad.

Det ska vara möjligt att göra undantag för högst 80 procent av studentbostäderna i ett byggprojekt. Minst 20 procent av studentbostäderna ska fortfarande uppfylla gällande krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.

Lagändringen ger större flexibilitet vid byggande av studentbostäder och skapar fler tänkbara sätt att utforma planlösningar. Till exempel kan bostadsytan minskas och fler bostäder rymmas inom en given yta.

De föreslagna undantagen ska inte hindra personer med funktionsnedsättning att vara delaktiga i sociala sammanhang. En studentbostad som omfattas av undantagen ska kunna besökas av en person med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.

Regeringen breddar också definitionen av studentbostäder till att inkludera all vuxenutbildning för att göra det möjligt för fler kommuner att erbjuda studentbostäder.

Förslagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2025.

Lagrådsremissen: Lättnader i byggkraven för studentbostäder – Regeringen.se

Presskontakt
Ebba Gustavsson
Pressekreterare hos infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson
Telefon (växel) 08-405 10 00
Mobil 076-12 70 488
ebba.gustavsson@regeringskansliet.se

Marknadsnyheter

“Vi behöver tillsammans enas om vettiga avtal, som sätter standard för branschen”

Published

5 månader ago

18 februari, 2025

Tanalys

Sveriges Radios Kulturnytt gör just nu en mycket välkommen granskning av villkoren i musikbranschen. Igår lyftes artisten Siw Malmkvists situation med ett avtal som inte förnyats på över 60 år. Hennes situation är tyvärr långt ifrån unik. Musikerförbundet har länge uppmärksammat att majorbolagen fortsätter att betala extremt låga royaltynivåer till artister vars kontrakt skrevs på 1960-talet – en tid då digital streaming inte existerade.

– Jag kan intyga att artisterna som talar ut i P1 är långt ifrån ensamma om sin situation och vi uppmanar deras artistkollegor att gå ut med sitt tydliga stöd till de som vågar bryta tystnaden om oskäliga ersättningar, säger Musikerförbundets ordförande Karin Inde.

Musiker och artister skapar det värde som skivbolagen tjänar pengar på, men ändå ser vi gång på gång hur bolagen behåller stora delar av intäkterna. Att en av Sveriges mest folkkära artister, med en karriär som sträcker sig över decennier, fortfarande har en oskälig royalty är ett tydligt bevis på branschens obalans.

– Tystnadskulturen kring prissättning är enbart bra för bolagen. Både artister och musiker skulle verkligen tjäna på att dela med sig till varandra om hur betalningar och dealar verkligen ser ut. Förstås i trygga, egna rum. Det är bara bolagen som tjänar på att vi inte pratar med varandra om pengar, säger Karin Inde.

Stort tack till de modiga artister som ser till att lyfta problematiken! För att vi ska få till en i grunden mer rättvis musikbransch behöver de stora parterna i sammanhanget – skivbolagen, musikerna och artisterna – göra som de flesta andra svenska branscher lyckas med:

– Vi behöver tillsammans enas om vettiga och balanserade avtal, som sätter standard för branschen. Musikerförbundet är redo att göra vår del i arbetet för bättre villkor i musikbranschen, frågan är om skivbolagen är redo, säger Karin Inde.

Karin Inde
Förbundsordförande
karin.inde@musikerforbundet.se
+46 (0)704447228

Musikerförbundet är fackförbundet för professionella musiker och artister. Vi arbetar för förbättrade upphovsrättsliga och arbetsrättsliga villkor och för att våra medlemmar ska få en rättvis del av de värden de skapar i samhället.

Marknadsnyheter

Bönor från egen kaffeskog, sump till jord – Viking Lines nya kaffe gör gott på många olika sätt

Published

5 månader ago

18 februari, 2025

Tanalys

Viking Lines resenärer dricker varje år 8,5 miljoner koppar kaffe. Nu satsar rederiet på ett helt nytt kaffe som ger minskade klimatutsläpp och bättre levnadsvillkor för odlarna. Kaffet från Slow Forest odlas på rederiets egen odling i Laos utan kemiska gödningsmedel, handplockas och rostas därefter i Danmark.

Allt kaffe som serveras på Viking Lines fartyg är nu hållbart producerat Slow Forest-kaffe, odlat på rederiets 75 hektar stora odling på högplatåerna i Laos och rostat i Danmark. Kaffeplantorna odlas bland träd på återbeskogad mark, i stället för på traditionellt skövlade plantager. Viking Lines odling ligger i en kolsänka där målsättningen är att plantera 30 000 träd, vilket innebär nästan 400 träd per hektar. Kaffeskogen förbättrar också den lokala biologiska mångfalden i området.

Odlingen, bearbetningen och rostningen av kaffet hanteras av Slow Forest Coffee. För företaget är det viktigt att produktionskedjan är rättvis och transparent. Utöver miljöfördelarna erbjuder Slow Forest bättre lönevillkor och sjukersättning för byns odlare.

”Den traditionella kaffetillverkningens koldioxidavtryck är stort och merparten av intäkterna går till Europa i stället för produktionsländerna. Vi ville göra annorlunda. Våra kunder vill göra hållbara val, och nu kan de njuta av sitt kaffe med bättre samvete än någonsin tidigare,” berättar Viking Lines restaurangchef Janne Lindholm.

Bönorna till Slow Forest-kaffet får sakta mogna i skuggan av träden, utan kemiska gödningsmedel. De plockas också för hand, vilket avsevärt förbättrar kaffets kvalitet och smak. Viking Lines nya kaffe består till 100 procent av Arabica-bönor, med en balanserad syrlighet samt smak av nötter och choklad. Rostningsprofilen har skapats av den världsberömda danska rostningsmästaren Michael de Renouard.

”Vi valde en mörkrost till fartygets kaffe, vilket passar både finländarnas och svenskarnas nuvarande smakpreferenser gällande rostning. Finländarnas smak gällande kaffe har under de senaste åren utvecklats mot en mörkare rostning. Innan vi gjorde vårt slutgiltiga val testades det nya kaffet i Viking Cinderellas bufférestaurang och personalmässen – och båda testgrupperna gav toppbetyg. Då 8,5 miljoner koppar kaffe bryggs varje år kan inget lämnas åt slumpen!” säger Janne Lindholm.

Viking Lines hållbarhetsmål stannar inte vid produktionskedjan. Kaffesump från fartygen återvinns nämligen som råmaterial för trädgårdsjord. Detta minskar avsevärt användningen av jungfrulig torv vid tillverkningen av mylla.

”Vi har som mål att allt som tagits ombord på fartygen som är möjligt att återvinna ska återanvändas eller återvinnas. Det gäller inte bara kaffet utan även matavfall och till exempel textilier som tas ur bruk. Ett bra exempel på vårt livscykeltänkande är att frityrolja från fartygets restauranger blir till biobränsle för den finska sjöfartsindustrin,” säger Viking Lines hållbarhetschef Dani Lindberg.

Slow Forest Coffee – 5 fakta:

Slow Forest Coffee är ett kaffeföretag som verkar i Laos, Vietnam och Indonesien i samarbete med över 500 lokala kaffeodlare.
Företaget grundades år 2019 av Pinja Puustjärvi, driven av en vilja att skydda skogarna i Laos och stötta lokala odlare. Puustjärvi bodde som barn i Laos på grund av sin fars arbete.
Kaffet odlas i restaurerade kaffeskogar, som binder stora mängder kol och ökar den biologiska mångfalden.
Det är viktigt för företaget att produktionskedjan är ansvarsfull och transparent, samt att verksamheten gynnar både miljön och de lokala samhällena.
Slow Forest Coffee betalar odlarna bättre ersättning än genomsnittet i Laos och erbjuder förmåner som underlättar deras liv: förskottsbetalningar, utbildning och möjligheten att låna pengar från en krisfond.

Mera infomation om Slow Forest Coffee här

Tilläggsinformation:

Janne Lindholm, restaurangchef

janne.lindholm@vikingline.com, tel. +358 400 744 806

Dani Lindberg, hållbarhetschef

dani.lindberg@vikingline.com, tel. +358 18 27 000

Johanna Boijer-Svahnström, informationsdirektör

johanna.boijer@vikingline.com, tel. +358 18 270 00

Christa Grönlund, informationschef

christa.gronlund@vikingline.com, tel. +358 9 123 51