Marknadsnyheter

Positiva nyheter för ägare av nyproducerade bostäder – höjd uppräkning av presumtionshyran?

Published

3 veckor ago

14 november, 2024

Tanalys

I En förbättrad modell för presumtionshyra (SOU 2024:62) presenteras förslag om att presumtionshyra ska få följa de kollektivt förhandlade hyrorna på orten fullt ut, att det ska tillkomma ytterligare möjlighet att justera presumtionshyra och att det genom förhandlingsordningen ska vara möjligt att utse en skiljeman som får avgöra inflyttningshyran.

Kort om presumtionshyra

Den svenska hyresmodellen bygger på att hyressättning av bostadshyra sker genom beaktande av lägenhetens bruksvärde. För nybyggnationer infördes ett undantag från detta 2006, innebärandes att en hyra kan presumeras vara skälig i 15 år från uppförande även om den inte är i linje med bruksvärdet. Vanligen är presumtionshyror högre (ibland markant) än bruksvärdeshyror. Presumtionsmodellen bygger på att hyresvärden ska få täckning för sina kostnader och därtill skälig avkastning under en period om 15 år från färdigställande. Efter presumtionstiden sker hyressättning enligt huvudprincipen, dvs. att bruksvärdeshyra gäller. Modellen infördes för att främja byggnationen av nya lägenheter. Vid införandet poängterades särskilt att tillkomsten av presumtionshyra inte skulle påverka vad som anses utgöra bruksvärdeshyra och således inte påverka hyressättningen på det befintliga beståndet.

Om presumtionshyra skulle justeras årligen i samma procentuella takt som det kollektivt förhandlade beståndet var länge oklart, men det var i praktiken vanligt att hyresvärdar utgick från att presumtionshyran kunde justeras i samma takt som det kollektivt förhandlade beståndet. Tillämpningen innebar dock att bruksvärdeshyrorna och presumtionshyrorna inte harmoniserades under presumtionstiden. Den årliga procentuella ökningen innebar istället att differensen mellan de olika bestånden växte för varje år, givet att presumtionshyrorna i regel var nominellt högre än bruksvärdeshyrorna. Detta förändrades dock när Hovrätten förtydligade rättsläget 2022 genom två avgöranden. Hovrätten klargjorde att presumtionshyra får höjas med hälften av hyresutvecklingen på orten (dvs. bruksvärdeshyran) om denna är högst tre procent och med tre fjärdedelar av hyresutvecklingen på orten om denna överstiger tre procent. I fallet att presumtionshyran skulle vara lägre än bruksvärdeshyran får dock presumtionshyran följa den allmänna utvecklingen fullt ut.

Som skäl för sina avgöranden angav hovrätten att presumtionshyra under dess presumtionstid ska närma sig, och nästan förena sig med, nivåerna för bruksvärdeshyrorna (harmonisering). Detta för att möjliggöra en organisk inkorporering av presumtionslägenheterna i bruksvärdesystemet när presumtionstiden nått sitt slut. Utöver detta påtalades att kravet på skälighet förbigås om presumtionshyrorna fick följa hyresutvecklingen fullt ut. Enligt lagtexten får presumtionshyrorna enbart justeras om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Om lagstiftaren hade menat att presumtionshyrorna som huvudregel skulle följa utvecklingen fullt ut, hade kravet på skälighet kunnat utgå ur lagstiftningen. Slutligen menade hovrätten att ägare av nyproducerade bostäder inte är i behov av en lika hög procentuell hyreshöjning för att få täckning för sina driftkostnader, i jämförelse med ägare av äldre bestånd. Detta mycket på grund av att nyproducerade bostäder generellt sett inte har lika stora driftkostnader som äldre bostadsfastigheter, och att full ökning av presumtionshyrorna skulle medföra att hyresvärden överkompenserades.

En förbättrad modell

Hur presumtionshyresmodellen fungerar kan komma att förändras om förslagen i utredningen En förbättrad modell för presumtionshyra blir verklighet. I utredningen föreslås att presumtionshyran ska få följa den allmänna hyresutvecklingen på orten fullt ut, att de förhandlade parterna ska få en möjlighet att utse en särskild skiljeman som, vid brist på överenskommelse, ska få avgöra presumtionshyran samt att det ska tillkomma en utökad möjlighet att justera presumtionshyran lägenheter emellan.

Det nya förslaget innebär att den årliga ökningen av presumtionshyran kan förväntas bli högre. Utredningen påtalar de positiva följderna av detta då presumtionshyran initialt kan sättas till ett lägre belopp än vad som är möjligt idag och fortfarande uppnå samma lönsamhetskrav, genom att i framtiden kunna tillgodoräkna sig de årliga justeringarna fullt ut. Detta medför med andra ord att inflyttningshyran enligt utredaren bör sättas till lägre belopp än i dagsläget då förändringen inte är ägnad att medföra att fastighetsägarna ska få en högre avkastning än vad som är fallet i dagsläget.

Ett system som medför att harmonisering inte sker medför att transaktioner avseende nybyggnationer som omfattas av presumtionshyra kan anses bli mer riskfyllda. Investerare som förvärvar en nybyggnation och som inte tar höjd för ett potentiellt minskat kassaflöde vid presumtionstidens utgång riskerar se värdet på sina fastigheter reduceras när hyran övergår från presumtionsbaserad hyra till bruksvärdeshyra. Skillnaden i kassaflödet kan komma att bli än mer påtagligt då skillnaden mellan bruksvärdeslägenheterna och presumtionslägenheterna riskerar att öka för varje år under presumtionstiden. Utredningen föreslår inga särskilda åtgärder för att skydda fastighetsägare från sådan hyresminskning. Vi förstår lagstiftaren som att den menar att fastighetsägare blir tillräckligt kompenserad för sin investering under presumtionstidens 15 år.

Kommentar

Vi kommer följa utvecklingen och om förslaget blir verklighet kommer vi ägna särskilt fokus på hur harmoniseringen av de olika bestånden kommer påverkas. Huruvida det sker en ordnad övergång eller om det kommer medföra en drastisk minskning av hyrorna i samband med presumtionstidens utgång kvarstår att se. För dig som planerar att investera i presumtionsbostäder bör särskilt noteras hur många år som kvarstår av presumtionstiden och hur stort ett eventuellt gap är mellan gällande presumtionshyra och bruksvärdeshyra (vilken inte alltid är enkel att fastställa utan jämförbara objekt). Vi ser en ökad risk för sådant gap givet att många presumtionshyror som förhandlats fram de senaste åren varit höga. Därtill kan adderas att nyproducerade bostäder är undantagna från fastighetsavgift under presumtionstiden, vilken återigen blir tillämplig vid presumtionstiden utgång, och inte underlättar övergången.

Slutligen ska omnämnas hur förslaget påverkar redan ingångna överenskommelser om presumtionshyra. Hyresvärdar med presumtionslägenheter kommer, om förslaget blir verklighet, framgent att få tillgodoräkna sig årliga hyresutvecklingar fullt ut. För dessa hyresvärdar kan gapet mellan bruksvärdeshyra och uppräknad presumtionshyra bli stort, då utredarens omtalade lösning om lägre inflyttningshyra inte har tillämpats vid förhandling av inflyttningshyra för det befintliga beståndet med presumtionshyra.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är en av Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se

Marknadsnyheter

Nidhogg Resources Holding: Flaggningsmeddelande i Nidhogg Resources Holding AB (publ)

Published

1 timme ago

4 december, 2024

Tanalys

Nidhogg Resources Holding AB (publ) (”Nidhogg” eller ”Bolaget”) meddelar härmed att FöretagsFinansiering Fyrstad AB, som ägs av styrelseledamot Mats Ekberg, har passerat 10 procent av såväl röster som kapital i Bolaget, genom de förvärv av aktier som gjordes i samband med garantiåtagandet av teckningsoptionerna TO 6.

Efter förvärvet äger FöretagsFinansiering Fyrstad AB 248 658 274 aktier i Nidhogg, vilket motsvarar 11,25 procent av såväl röster som antalet aktier.

Kontakt

Ulrich Andersson, styrelseordförande Nidhogg Resources Holding AB (publ)
E-post: ulrich@nidhoggresources.com
Telefon: +46 70 376 0515

eller

Niclas Biornstad, VD Nidhogg Resources Holding AB (publ)
E-post: niclas@nidhoggresources.com

Om Nidhogg Resources

Nidhogg Resources AB, www.nidhoggresources.se, är ett svenskt aktiebolag med fokus på råvaror. Nidhogg grundades av personer med totalt över 60 års erfarenhet av råvarumarknaden, med bakgrund från prospektering till exploatering samt försäljning och en passion för att utvinna råvaror genom att tillämpa innovativ teknologi tillsammans med befintlig infrastruktur.

Marknadsnyheter

Hamlet BioPharmas styrelse har idag beslutat om en riktad nyemission av B-aktier om drygt 26 miljoner kronor

Published

5 timmar ago

3 december, 2024

Tanalys

Hamlet BioPharma AB (”Hamlet BioPharma” eller ”Bolaget”), ett innovativt läkemedelsbolag som utvecklar nya terapier mot cancer och infektioner, meddelar idag att Bolagets styrelse med stöd av bemyndigande från årsstämman 2024 har beslutat om en riktad nyemission av högst 9 922 225 B-aktier till 15 externa investerare, motsvarande högst 26 790 008 kronor (den ”Riktade Emissionen”). Teckningskursen i den Riktade Emissionen har bestämts till 2,70 kronor per aktie, vilket motsvarar 9 procents rabatt jämfört med det genomsnittliga volymvägda priset för Bolagets aktie från den 20 november 2024 till och med den 3 december 2024. Bolaget har erhållit bindande teckningsåtaganden från samtliga externa investerare. Genom den Riktade Emissionen tillförs Hamlet BioPharma drygt 26 miljoner kronor före avdrag för transaktionskostnader, vilka beräknas bli låga då Bolaget genomför den Riktade Emissionen på egna meriter. De externa investerarna i den Riktade Emissionen utgörs av totalt 15 privata investerare och family offices.

Den Riktade Emissionen genomförs med stöd av bemyndigande från årsstämman den 21 november 2024. Teckningskursen i den Riktade Emissionen har bestämts till 2,70 kronor per aktie och har fastställts av styrelsen. Aktierna har riktats till bl.a. Gramsh Gashi med bolag, JEQ Capital, Östen Carlsson och ytterligare tolv privatinvesterare och family offices. Det är styrelsens bedömning att teckningskursen, som motsvarar cirka 9 procents rabatt mot det genomsnittliga volymvägda priset för Bolagets aktie på Spotlight Stock Market under perioden 20 november 2024 – 3 december 2024, är marknadsmässig i förhållande till Bolagets aktiekurs samt Bolagets kapitalbehov. Kapitalanskaffningen är kostnadseffektiv för Bolaget eftersom Bolaget genomför kapitalanskaffningen på egna meriter.

Bakgrund och motiv

Genom den Riktade Emissionen tillförs Hamlet BioPharma 26 790 008 kronor före avdrag för transaktionskostnader. Anledningen till att den Riktade Emissionen genomförs är i första hand för att finansiera Hamlet BioPharmas kommersialiseringsplan, vilken inkluderar investeringar för att etablera kommersiella samarbeten och att fortsätta investera i kliniska studier framförallt för de tre läkemedelskandidaterna som har dokumenterade lyckade fas II studier, dvs.

➔ Alpha1H – behandling av cancer i urinblåsan,

➔ Immunterapi som alternativ till antibiotikabehandling av återkommande urinvägsinfektioner, samt

➔ Immunterapi mot svåra smärttillstånd – behandling av svår smärta i urinblåsan.

Catharina Svanborg, ordförande, kommenterar:

” Nu sätter vi full fokus på läkemedelsutveckling. Vi har tre läkemedelskandidater som har lyckade fas II studier och tillsammans femton projekt i portföljen. Vi är oerhört tacksamma för stödet från investerarna.”

Martin Erixon, VD, kommenterar:

”Vi genomför en riktad nyemission för att finansiera Hamlet BioPharmas kommersialiseringsplan vilken inkluderar investeringar för att etablera kommersiella samarbeten.”

Jakob Testad, CFO, kommenterar:

”Vi är inne i en spännande fas och nu är vi finansiellt starkare. Den riktade nyemissionen skapar förutsättningar för fortsatt kommersialisering av vårt svenska läkemedelsbolag.”

Avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt

Den Riktade Emissionen genomförs med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.

Inför den Riktade Emissionen har styrelsen gjort en samlad bedömning och noga övervägt möjligheten att ta in kapital genom en nyemission med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Styrelsen anser att skälen till att avvika från aktieägarnas företrädesrätt är (i) att diversifiera och förstärka Bolagets aktieägarbas med family office investerare i syfte att stärka likviditeten i Bolagets aktie, (ii) att en företrädesemission skulle ta längre tid att genomföra vilket, särskilt under rådande marknadsläge, skulle medföra en exponering mot potentiell marknadsvolatilitet, samt (iii) att genomförandet av en riktad nyemission kan ske till en lägre kostnad och med mindre komplexitet än en företrädesemission, i synnerhet eftersom Bolaget genomför kapitalanskaffningen på egna meriter.

Mot bakgrund av ovanstående har styrelsen gjort bedömningen att en riktad nyemission av B-aktier, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, är det mest fördelaktiga alternativet för Bolaget att genomföra kapitalanskaffningen.

Antal aktier och aktiekapital

Den Riktade Emissionen ökar antalet B-aktier i Bolaget med högst 9 922 225 B-aktier till högst 137 719 967 B-aktier, och aktiekapitalet med högst 99 222,25 kronor till högst 1 776 851,27 kronor. Den Riktade Emissionen medför en utspädning för befintliga ägare om högst cirka 5,6 procent av antalet aktier och röster i Bolaget, baserat på det totala antalet aktier och röster i Bolaget efter den Riktade Emissionen.

Rådgivare

Advokatfirman Delphi har anlitats som legal rådgivare till Bolaget i samband med den Riktade Emissionen.

För ytterligare information, vänligen kontakta:

Catharina Svanborg, styrelseordförande Hamlet BioPharma AB

Telefon: +46-709 42 65 49

Martin Erixon, CEO Hamlet BioPharma AB

Telefon: +46-733 00 43 77

E-post:

info@hamletbiopharma.com

Denna information är sådan information som Hamlet BioPharma AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande, genom ovan angivna kontaktpersoners försorg, den 2024-12-03 21:30 CET.

Marknadsnyheter

Nordea Bank Abp: Återköp av egna aktier den 03.12.2024

Published

5 timmar ago

3 december, 2024

Tanalys

Nordea Bank Abp
Börsmeddelande – Förändringar i återköpta aktier
03.12.2024 kl. 22.30 EET

Nordea Bank Abp (LEI-kod: 529900ODI3047E2LIV03) har den 03.12.2024 slutfört återköp av egna aktier (ISIN-kod: FI4000297767) enligt följande:

Handelsplats (MIC-kod)	Antal aktier	Viktad snittkurs/aktie, euro, *	Kostnad, euro, *
XHEL	140 083	10,88	1 524 733,41
XSTO	110 624	10,89	1 204 822,11
XCSE	27 341	10,89	297 639,59
Summa	278 048	10,89	3 027 195,12

* Växelkurser som använts: SEK till EUR 11,5595 och DKK till EUR 7,4587
** Avrundat till två decimaler

Den 17 oktober 2024 tillkännagav Nordea ett program för återköp av egna aktier till ett värde av högst 250 mn euro med stöd av det bemyndigande som gavs av Nordeas ordinarie bolagsstämma 2024. Återköpet av egna aktier utförs genom offentlig handel i enlighet med Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 596/2014 av den 16 april 2014 (marknadsmissbruksförordningen) och Kommissionens delegerade förordning (EU) 2016/1052.

Efter de redovisade transaktionerna innehar Nordea 4 022 488 egna aktier för kapitaloptimeringsändamål och 3 513 966 egna aktier för ersättningsändamål.

Uppgifter om respektive transaktion finns som en bilaga till detta meddelande.

För Nordea Bank Abp:s räkning,
Morgan Stanley Europé SE