Connect with us

Marknadsnyheter

Så påverkas fastighetsvärdet vid tillfälliga hyresbortfall

Published

on

Det är av flera anledningar ingen lätt tillvaro vi befinner oss i nu. Trots att vi kommit längre in i pandemis framfart vet vi fortfarande ganska lite om hur den närmaste framtiden kommer att utveckla sig. Men hur påverkas fastighetsvärdet vid tillfälliga hyresbortfall?

Fastighetsbranschen är självklart inte förskonad från biverkningar av Covid-19. Efter samtal med ett flertal aktörer i marknaden är dock den samlade bilden relativt stabil och det är få fastighetsägare som uppger att nuläget innebär några större förändringar i vardagen, bortsett från att förvaltningen får dra ett tyngre lass genom många hyresgästdialoger. För fastighetsägare med många kommersiella hyresgäster kommer uteblivna eller minskade hyresintäkter dock att bli ett faktum. Det har kommunicerats ett statligt hyresstöd, men det är ännu något oklart hur pengarna ska fördelas och det är ett stöd fastighetsägare kan söka först i juli.

En het fråga i dessa tider är vad som händer med fastighetsvärderingarna. Värderingarna baseras på nyckeltal och prisnivåer i tidigare genomförda affärer. Det medför att värderingarna vanligtvis får en viss eftersläpning, då vi värderare gärna ser att det finns prisnoteringar som stödjer en upp- eller nedgång i värdenivåer. I sämre tider sker dock väldigt få affärer, vilket leder till att värderingsunderlaget generellt blir högst begränsat. Det i sin tur gör det svårt att motivera exakt hur mycket fastighetsvärdena eventuellt bör justeras ned.

Som nämns ovan ser vardagen till stor del ut som innan krisen för många fastighetsägare, vilket innebär att de värderar sina fastigheter i princip lika högt som tidigare. Samtidigt finns det köpintensiva aktörer som förväntar sig att det ska uppstå ”Coronarabatter” på fastigheter. Det innebär att det finns en diskrepans mellan köpare och säljares prisuppfattningar, vilket tillsammans med finansieringsfrågan är den stora anledningen till avsaknaden av affärer i sämre tider. Det innebär också att en så kallad Coronarabatt endast realiseras om en fastighet måste avyttras för att exempelvis upprätthålla en enskild fastighetsägarens likviditet. Börjar vi hamna i sådana lägen kan vi börja prata om en fastighetskris, men så ser det inte ut i dagsläget.

Det finns ingen som kan svara på hur fastighetsvärden generellt påverkas av denna kris då den slår så otroligt ojämnt mellan olika branscher och fastighetssegment. För hotell-, kultur- samt restaurangbranschen har det varit förödande. Stor del av handeln har tagit styrk men inte all, livsmedelshandel, lågpris- samt byggvaruhandlare har en stor tillströmning av kunder. Det går inte heller att säga att kontorsmarknaden generellt påverkas, det är helt beroende på den enskilda hyresgästen.För att få en bild över hur enskilda fastigheters värde kan komma att påverkas vid hyresförluster har vi kvantifierat ett värderingsscenario för ett antal olika segment. Dem är genomförda som förenklade avkastningsvärderingar för schablonfastigheter placerade i en storstadsregion. Det är viktigt att poängtera att detta inte är faktiska justeringar som görs, utan det ska endast ses som en uppställning över hur fastighetsvärden mekaniskt ändras vid de olika scenarierna. Utbetalning av eventuellt statligt hyresstöd har ej beaktats nedan.

Kolumnen längst till höger visar fastighetsvärdets förändring när justeringarna beaktas i en avkastningskalkyl, allt annat lika. 

I sammanställningen ovan kan vi se att utfallet inte är blir särskilt dramatiskt om man isolerat tittar på hyresförluster och ökade långsiktigt vakanser. Det man ska komma ihåg är driftnettona blir försvagade och till och med negativ för scenariot för hotell, vilket innebär att de statliga hyresstöden är viktiga för fastighetsägare med stor exponering mot drabbade branscher. I synnerhet om man återkopplar till resonemanget ovan att fastighetsägare måste avyttra fastigheter för att upprätthålla likviditeten, vilket i sin tur kan utlösa betydligt mer bekymmersamma trender på fastighetsmarknaden.Verkligheten är tyvärr inte så förenklad som exemplet ovan utan det är fler parametrar så som marknadshyra och yielder som kan komma att justeras, beroende på fastighet och hyresgästsammansättning. Så det tråkiga svaret på frågan om hur fastighetsvärdena påverkas är att: det beror på. Det vi dock kan konstatera är att om vi inte går in i en djup lågkonjunktur och att hyresförlusterna endast blir tillfälliga får de endast en mindre påverkan på de långsiktiga fastighetsvärdena.

Charlotte Norell
Head of Valuation & Analysis på Croisette Real Estate Partner
+ 46 (0) 723 84 83 84
charlotte.norell@croisette.se

Croisette är ett modernt och nytänkande bolag som består av fastighetskonsulter med inriktning på den kommersiella marknaden. Vi erbjuder kvalificerad rådgivning inom affärsområdena lokalförmedling, transaktionsrådgivning, värdering & analys samt kompetensförsörjning.

Taggar:

Continue Reading

Marknadsnyheter

Regeringen föreslår lättnader i byggkraven för studentbostäder

Published

on

By

Regeringen har beslutat om en lagrådsremiss med förslag till lättnader i byggkraven för studentbostäder. Syftet är att öka möjligheterna till flexibilitet vid byggandet.

– På många studieorter är det svårt för studenter att hitta boende. Därför behöver byggregelverket förenklas. Syftet är att möjliggöra för fler studentbostäder genom sänkta byggkostnader och ökad flexibilitet, säger infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson.

Förslaget innebär att det blir möjligt att göra undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet i en byggnad som innehåller studentbostäder. Undantagen ska kunna tillämpas vid både nyproduktion och vid ändring av en byggnad.

Det ska vara möjligt att göra undantag för högst 80 procent av studentbostäderna i ett byggprojekt. Minst 20 procent av studentbostäderna ska fortfarande uppfylla gällande krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.

Lagändringen ger större flexibilitet vid byggande av studentbostäder och skapar fler tänkbara sätt att utforma planlösningar. Till exempel kan bostadsytan minskas och fler bostäder rymmas inom en given yta.  

De föreslagna undantagen ska inte hindra personer med funktionsnedsättning att vara delaktiga i sociala sammanhang. En studentbostad som omfattas av undantagen ska kunna besökas av en person med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.

Regeringen breddar också definitionen av studentbostäder till att inkludera all vuxenutbildning för att göra det möjligt för fler kommuner att erbjuda studentbostäder.

Förslagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2025.

Lagrådsremissen: Lättnader i byggkraven för studentbostäder – Regeringen.se

Presskontakt
Ebba Gustavsson
Pressekreterare hos infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson
Telefon (växel) 08-405 10 00
Mobil 076-12 70 488
ebba.gustavsson@regeringskansliet.se

Continue Reading

Marknadsnyheter

“Vi behöver tillsammans enas om vettiga avtal, som sätter standard för branschen”

Published

on

By

Sveriges Radios Kulturnytt gör just nu en mycket välkommen granskning av villkoren i musikbranschen. Igår lyftes artisten Siw Malmkvists situation med ett avtal som inte förnyats på över 60 år. Hennes situation är tyvärr långt ifrån unik. Musikerförbundet har länge uppmärksammat att majorbolagen fortsätter att betala extremt låga royaltynivåer till artister vars kontrakt skrevs på 1960-talet – en tid då digital streaming inte existerade. 

– Jag kan intyga att artisterna som talar ut i P1 är långt ifrån ensamma om sin situation och vi uppmanar deras artistkollegor att gå ut med sitt tydliga stöd till de som vågar bryta tystnaden om oskäliga ersättningar, säger Musikerförbundets ordförande Karin Inde. 

Musiker och artister skapar det värde som skivbolagen tjänar pengar på, men ändå ser vi gång på gång hur bolagen behåller stora delar av intäkterna. Att en av Sveriges mest folkkära artister, med en karriär som sträcker sig över decennier, fortfarande har en oskälig royalty är ett tydligt bevis på branschens obalans. 

– Tystnadskulturen kring prissättning är enbart bra för bolagen. Både artister och musiker skulle verkligen tjäna på att dela med sig till varandra om hur betalningar och dealar verkligen ser ut. Förstås i trygga, egna rum. Det är bara bolagen som tjänar på att vi inte pratar med varandra om pengar, säger Karin Inde. 

Stort tack till de modiga artister som ser till att lyfta problematiken! För att vi ska få till en i grunden mer rättvis musikbransch behöver de stora parterna i sammanhanget – skivbolagen, musikerna och artisterna – göra som de flesta andra svenska branscher lyckas med:  

– Vi behöver tillsammans enas om vettiga och balanserade avtal, som sätter standard för branschen. Musikerförbundet är redo att göra vår del i arbetet för bättre villkor i musikbranschen, frågan är om skivbolagen är redo, säger Karin Inde.  

Karin Inde
Förbundsordförande
karin.inde@musikerforbundet.se
+46 (0)704447228

Musikerförbundet är fackförbundet för professionella musiker och artister. Vi arbetar för förbättrade upphovsrättsliga och arbetsrättsliga villkor och för att våra medlemmar ska få en rättvis del av de värden de skapar i samhället.

Continue Reading

Marknadsnyheter

Bönor från egen kaffeskog, sump till jord – Viking Lines nya kaffe gör gott på många olika sätt

Published

on

By

Viking Lines resenärer dricker varje år 8,5 miljoner koppar kaffe. Nu satsar rederiet på ett helt nytt kaffe som ger minskade klimatutsläpp och bättre levnadsvillkor för odlarna. Kaffet från Slow Forest odlas på rederiets egen odling i Laos utan kemiska gödningsmedel, handplockas och rostas därefter i Danmark.

Allt kaffe som serveras på Viking Lines fartyg är nu hållbart producerat Slow Forest-kaffe, odlat på rederiets 75 hektar stora odling på högplatåerna i Laos och rostat i Danmark. Kaffeplantorna odlas bland träd på återbeskogad mark, i stället för på traditionellt skövlade plantager. Viking Lines odling ligger i en kolsänka där målsättningen är att plantera 30 000 träd, vilket innebär nästan 400 träd per hektar. Kaffeskogen förbättrar också den lokala biologiska mångfalden i området.

Odlingen, bearbetningen och rostningen av kaffet hanteras av Slow Forest Coffee. För företaget är det viktigt att produktionskedjan är rättvis och transparent. Utöver miljöfördelarna erbjuder Slow Forest bättre lönevillkor och sjukersättning för byns odlare.

”Den traditionella kaffetillverkningens koldioxidavtryck är stort och merparten av intäkterna går till Europa i stället för produktionsländerna. Vi ville göra annorlunda. Våra kunder vill göra hållbara val, och nu kan de njuta av sitt kaffe med bättre samvete än någonsin tidigare,” berättar Viking Lines restaurangchef Janne Lindholm.

Bönorna till Slow Forest-kaffet får sakta mogna i skuggan av träden, utan kemiska gödningsmedel. De plockas också för hand, vilket avsevärt förbättrar kaffets kvalitet och smak. Viking Lines nya kaffe består till 100 procent av Arabica-bönor, med en balanserad syrlighet samt smak av nötter och choklad. Rostningsprofilen har skapats av den världsberömda danska rostningsmästaren Michael de Renouard.

”Vi valde en mörkrost till fartygets kaffe, vilket passar både finländarnas och svenskarnas nuvarande smakpreferenser gällande rostning. Finländarnas smak gällande kaffe har under de senaste åren utvecklats mot en mörkare rostning. Innan vi gjorde vårt slutgiltiga val testades det nya kaffet i Viking Cinderellas bufférestaurang och personalmässen – och båda testgrupperna gav toppbetyg. Då 8,5 miljoner koppar kaffe bryggs varje år kan inget lämnas åt slumpen!” säger Janne Lindholm.

Viking Lines hållbarhetsmål stannar inte vid produktionskedjan. Kaffesump från fartygen återvinns nämligen som råmaterial för trädgårdsjord. Detta minskar avsevärt användningen av jungfrulig torv vid tillverkningen av mylla.

”Vi har som mål att allt som tagits ombord på fartygen som är möjligt att återvinna ska återanvändas eller återvinnas. Det gäller inte bara kaffet utan även matavfall och till exempel textilier som tas ur bruk. Ett bra exempel på vårt livscykeltänkande är att frityrolja från fartygets restauranger blir till biobränsle för den finska sjöfartsindustrin,” säger Viking Lines hållbarhetschef Dani Lindberg.

Slow Forest Coffee – 5 fakta:

  1. Slow Forest Coffee är ett kaffeföretag som verkar i Laos, Vietnam och Indonesien i samarbete med över 500 lokala kaffeodlare.
  2. Företaget grundades år 2019 av Pinja Puustjärvi, driven av en vilja att skydda skogarna i Laos och stötta lokala odlare. Puustjärvi bodde som barn i Laos på grund av sin fars arbete.
  3. Kaffet odlas i restaurerade kaffeskogar, som binder stora mängder kol och ökar den biologiska mångfalden.
  4. Det är viktigt för företaget att produktionskedjan är ansvarsfull och transparent, samt att verksamheten gynnar både miljön och de lokala samhällena.
  5. Slow Forest Coffee betalar odlarna bättre ersättning än genomsnittet i Laos och erbjuder förmåner som underlättar deras liv: förskottsbetalningar, utbildning och möjligheten att låna pengar från en krisfond.

Mera infomation om Slow Forest Coffee här

Tilläggsinformation:

Janne Lindholm, restaurangchef

janne.lindholm@vikingline.com, tel. +358 400 744 806

Dani Lindberg, hållbarhetschef

dani.lindberg@vikingline.com, tel. +358 18 27 000

Johanna Boijer-Svahnström, informationsdirektör

johanna.boijer@vikingline.com, tel. +358 18 270 00

Christa Grönlund, informationschef

christa.gronlund@vikingline.com, tel. +358 9 123 51

Continue Reading

Trending

Copyright © 2017 Zox News Theme. Theme by MVP Themes, powered by WordPress.