Marknadsnyheter

SBF Bostad AB (publ) Bokslutskommuniké 2024

Published

9 månader ago

14 februari, 2025

Tanalys

Framgångsrika hyresförhandlingar, lägre driftkostnader samt förbättrat finansnetto bidrar till att stärka fondens förutsättningar. NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till 851 kronor vid kvartalets utgång, en minskning med 2,7 procent gentemot tredje kvartalet 2024.

Sammanfattning av oktober – december 2024

Hyresintäkterna ökade för jämförbart bestånd med 3,8 procent. Totalt för kvartalet minskade dock hyresintäkterna med -7,8 procent till 49 536 tkr (53 732), vilket huvudsakligen förklaras av avyttringar av fastigheter.
Driftnettot för jämförbart bestånd steg med 5,0 procent. För hela kvartalet minskade driftnettot med -12,0 procent till 27 642 tkr (31 394), också detta som en följd av fastighetsförsäljningar.
Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -28 797 tkr (-20 076). Det negativa resultatet förklaras främst av orealiserade värdeförändringar, vilket är en nedgång med -0,8 procent.
Vid kvartalets slut uppgick fastighetsbeståndets marknadsvärde till 2 586 450 tkr (2 943 770). För jämförbart bestånd noterades en värdeförändring på -0,5 procent jämfört med kvartal tre 2024.
NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till 851 kr (877).
Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till -23,77 kr (-17,41).

Sammanfattning av januari – december 2024

För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,6 procent. Totalt minskade dock hyresintäkterna med -8,5 procent till 203 897 tkr (222 841), främst till följd av fastighetsförsäljningar.
Driftnettot för jämförbart bestånd ökade med 5,3 procent under året. För hela perioden minskade driftnettot med -9,4 procent till 125 562 tkr (138 581), vilket också beror på avyttringar av fastigheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till -37 660 tkr (-358 712). Det negativa resultatet beror främst på resultat från fastighetsförsäljningar samt värdeförändringar av derivat. Föregående års negativa resultat berodde främst på nedgångar i marknadsvärden vilka nu har stabiliserats.
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 2 586 450 tkr (2 943 770). För jämförbart bestånd ökade marknadsvärdet med 0,7 procent i jämförelse med årsskiftet.
NAV per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till 851 kr (877).
Resultat efter skatt per preferensaktie (A- samt B-aktie) uppgick till -30,78 kr (-301,53).
Ingen rekommendation har ännu lämnats avseende utdelning.

Väsentliga händelser under oktober – december 2024

Fastigheter motsvarande ett överenskommet fastighetsvärde om 34 mkr har sålts och frånträtts i Årjäng
Lån om 136,7 mkr har refinansierats och förlängts med fem år.
Tidsfristen för att hantera kvarvarande 76 824 A-aktier som anmälts för inlösen förlängs till första kvartalet 2025.

Väsentliga händelser efter periodens slut

Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens slut.

Vd-ord: Stark hyresutveckling

Ökade hyresintäkter och minskade driftkostnader, den positiva utvecklingen motverkas i viss mån av stigande långräntor sedan amerikanska valet. Detta resulterar fortsatt i en trögrörlig transaktionsmarknad för hyresfastigheter i regionstäder.

Genom hyreshöjningar fick hyresbostäder god kompensation för den höga inflation som varit under 2022 och 2023 även om vi fortsatt inte är i kapp. Kostnaderna fortsätter att minska genom sund förvaltning och tidigare investeringar i energibesparande åtgärder.

Fundamentalt är trenden för bostäder positiv, däremot har det amerikanska valet fått långräntorna att stiga baserat på en oro om att tullar samt andra åtgärder är inflationsdrivande.

Hyresförhandlingar och räntor
Framgångsrika hyresförhandlingar under 2024 resulterade i en höjning på över fem procent. Med 60 procent avslutade förhandlingar för 2025 är indikationerna positiva. Ett snitt på 4,8 procent för färdigförhandlade hyror i Sverige tyder på en positiv ökning av fondens intäkter under året.

Under året har vi gjort betydande framsteg när det kommer till att minska den finansiella risken i vår portfölj. Genom att refinansiera 964 mkr med löptider på mellan ett och fem år har vi förlängt vår kapitalbindning, vilken nu uppgår till en genomsnittlig tid på 2,3 år vid årets slut.

Vidare har vi också säkerställt 842 mkr med fast ränta och räntetak, vilket resulterar i att 55,1 procent av våra krediter nu är ränte-säkrade. Detta innebär en genomsnittlig räntebindning på 2,0 år, vilket ytterligare förstärker vår finansiella stabilitet och skyddar fonden mot framtida räntefluktuationer.

Makroekonomisk översikt
Enligt Konjunkturinstitutet (KI) befinner sig Sveriges ekonomi i en mild lågkonjunktur som förväntas fortsätta under 2025 och 2026, med en väntad vändpunkt under andra kvartalet 2025. Arbetslösheten förväntas förbli hög under 2025. Inflationen sjunker långsamt och Riksbanken sänker gradvis räntan för att stimulera ekonomin. Hushållens konsumtion är fortsatt dämpad på grund av tidigare höga prisökningar och räntehöjningar, men en viss ökning förväntas mot slutet av 2025.

Våra hyresgäster påverkas såklart av konjunkturen. För fonden är det positivt att de erhållit reala inkomstökningar under 2024, det ökar deras möjligheter att hantera de högre hyrorna och möjliggör att hyra större och moderniserade lägenheter.

Trög transaktionsmarknad
Under 2024 präglades fastighetsmarknaden av en avvaktande stämning, vilket återspeglades i en lägre transaktionsvolym än normalt. Enligt uppgifter från Newsec omsattes fastigheter för omkring 140 miljarder kronor, långt under det tioåriga genomsnittet på 185 miljarder. För bostäder koncentrerades affärerna till nyproduktion och storstadsområden, medan regionstäder uppvisade begränsad aktivitet. Oro över potentiell underhållsskuld i fastighetsbeståndet bidrog till försiktigheten. SBFs fastigheter är generellt välskötta och fonden har genomfört ett antal transaktioner under året med lokala köpare. Transaktions-volymerna har varit mindre till sin omfattning, vilket speglar den övergripande försiktighet som präglat marknaden.

Trots en tuff transaktionsmarknad är vi nöjda med att i december ha sålt fastigheter i linje med värdering för 34 mkr, denna gång i Årjäng, en marknad med låg likviditet.

Inlösen
Vi arbetar med att slutföra inlösenprocessen för våra A-aktieägare. Inlösenprocessen för våra B-aktieägare fortlöper enligt plan.

Vi har stark tilltro till hyresrättens position inför framtiden och fokuserar på att skapa långsiktiga förutsättningar för att maximera värdetillväxten i fonden. Detta genom att dra nytta av den förväntade reala hyrestillväxten och de fallande räntorna.

Terje Björsell, vd

Bokslutskommuniké och digital presentation
Bokslutskommunikén för 2024 bifogas detta pressmeddelande. Samtliga finansiella rapporter finns att tillgå på SBF Bostads hemsida under finansiella rapporter.

SBF bjuder in till en digital presentation av Bokslutskommunikén den 19 februari 2025, klockan 12.00-12.30. Möjlighet finns att ställa frågor i slutet. Här kan du anmäla dig. Kommande investerarträffar finns även på SBF Bostads hemsida under kalendarium.

För ytterligare information, vänligen kontakta bolagets Kundansvarig, Investerarrelationer, Martin Frödin, martin.frodin@sbffonder.se, mobil 070-144 54 29, Chef Investerar Relationer, David Krook, CFA, david.krook@sbffondere.se, mobil 076-710 38 79 eller Kommunikationschef, Anette Harby, anette.harby@sbffonder.se, mobil 076-62 82 192. Du kan även besöka Bolagets hemsida www.sbfbostad.se.

SBF Bostad AB: En fastighetsfond förvaltad av SBF Fonder
SBF förvaltar och utvecklar hyresbostäder för att möta framtidens behov och möjliggör hem för livet. Med över 20 års erfarenhet utmärker sig SBF med fastighetskunskap och djupa kompetens inom allt från kapital och investeringar till förvaltning. Sedan starten 2003 har SBF förvaltat 15 bostadsfonder till ett värde av drygt 10 miljarder och erbjuder unika investeringsalternativ för privatpersoner, företag och institutionella investerare. SBF Fonder har per den 31 december 2024 ca 4,1 miljarder kronor under förvaltning, 107 underliggande fastigheter med ca 3 300 lägenheter fördelat på 19 orter runt om i Sverige. SBF Fonder är en AIF-förvaltare och står under Finansinspektionens tillsyn.

Marknadsnyheter

Belåning av aktieportfölj – Fördelar och nackdelar

Published

2 veckor ago

27 oktober, 2025

Skribent

Belåning av aktieportfölj, även känt som marginallån eller värdepapperskredit, innebär att man använder sina aktier och andra värdepapper som säkerhet för att låna pengar från sin bank eller värdepappersföretag. Detta finansiella verktyg har blivit allt mer populärt bland svenska investerare som vill frigöra kapital utan att sälja sina investeringar. Men som med alla finansiella instrument finns det både betydande fördelar och påtagliga risker att överväga.

Vad är belåning av aktieportfölj?

Vid belåning av aktieportfölj lånar investeraren pengar med sina värdepapper som säkerhet. Enligt jämförelsesajten Comparia.se har kreditgivaren vanligtvis en belåningsgrad på 50-70% av portföljens värde, beroende på vilka tillgångar som ingår. Detta innebär att om din aktieportfölj är värd 1 miljon kronor, kan du typiskt låna mellan 500 000 och 700 000 kronor.

Lånet är flexibelt och fungerar ofta som en kreditlinje där du kan dra pengar efter behov, upp till den fastställda kreditramen. Räntan är vanligtvis rörlig och ofta kopplad till styrräntan plus en marginal.

Fördelar med belåning av aktieportfölj

1. Behåller ägarskap och potential för värdeökning

Den främsta fördelen är att du kan frigöra kapital utan att sälja dina aktier. Detta innebär att du fortsatt äger aktierna och kan dra nytta av eventuella framtida värdeökningar och utdelningar. För långsiktiga investerare som tror på sina innehav men behöver likvida medel är detta särskilt attraktivt.

2. Skatteeffektivitet

Genom att belåna istället för att sälja aktier undviker du att utlösa kapitalvinstskatt. Detta kan vara särskilt värdefullt om du har aktier med stora orealiserade vinster. Skatten skjuts upp tills du faktiskt säljer aktierna, vilket kan ge betydande skattefördelar över tid.

3. Flexibilitet i användning

Pengarna från belåningen kan användas till vilket lagligt syfte som helst – köpa fler aktier, investera i fastigheter, starta företag, finansiera större inköp eller täcka tillfälliga kassaflödesproblem. Denna flexibilitet gör belåningen till ett mångsidigt finansiellt verktyg.

4. Gynnsam ränta

Eftersom lånet är säkerställt av värdepapper erbjuder banker vanligtvis lägre räntor än för blancolån. Räntan är ofta konkurrensmässig jämfört med andra kreditformer, särskilt för större belopp.

5. Enkel administration

De flesta banker erbjuder belåning genom internetbanken där du enkelt kan följa din belåningsgrad och dra pengar när det behövs. Administrationen är minimal jämfört med andra lånetyper.

6. Möjlighet till hävstång

För mer sofistikerade investerare kan belåning användas för att skapa hävstång i portföljen genom att köpa fler aktier med lånade pengar. Detta kan potentiellt öka avkastningen, men kommer också med ökad risk.

Nackdelar och risker

1. Marginalkrav och tvångsförsäljning

Den största risken med belåning är att om aktiekurserna faller kraftigt kan du hamna över den tillåtna belåningsgraden. När detta händer kräver banken att du antingen sätter in mer pengar eller säljer aktier för att minska lånet. I värsta fall kan banken tvångsförsälja dina aktier, ofta på en ogynnsam tidpunkt när priserna är låga.

2. Förstärkt risk vid börsfall

Belåning förstärker både vinster och förluster. Om marknaden faller påverkas inte bara värdet på dina aktier negativt, utan du har också ett lån att betala ränta på och potentiellt återbetala. Detta skapar en dubbel exponering mot marknadens rörelser.

3. Räntekostnad

Även om räntan ofta är gynnsam måste du betala ränta på det lånade beloppet oavsett hur dina investeringar presterar. Under perioder med låg eller negativ avkastning på aktiemarknaden kan räntekostnaden äta upp din totala avkastning.

4. Komplexitet och överbelåning

Det kan vara frestande att belåna för mycket, särskilt när marknaden går bra. Många investerare överskattar sin risktolerans och hamnar i en situation där de inte kan hantera om marknaden går ner. Komplexiteten i att hantera belåningsgrader kan också leda till misstag.

5. Psykologisk stress

Att ha lån mot sin aktieportfölj kan skapa betydande psykologisk stress, särskilt under volatila perioder på marknaden. Rädslan för tvångsförsäljning kan leda till irrationella beslut och sömnlösa nätter.

6. Begränsad diversifiering

När aktier används som säkerhet kan det begränsa din möjlighet att diversifiera portföljen eller göra stora ombalanseringar, eftersom vissa aktier kanske inte kan säljas utan att påverka belåningsgraden.

Vem passar belåning för?

Belåning av aktieportfölj passar bäst för:

Erfarna investerare med god förståelse för marknadsrisk och volatilitet
Investerare med stor portfölj där belåningen utgör en mindre del av totala tillgångarna
Långsiktiga investerare som inte planerar att sälja sina aktier inom kort
Personer med stabil inkomst som kan hantera räntebetalningar även under svåra perioder
Investerare med låg skuldsättning i övrigt

Belåning är inte lämplig för:

Nybörjare på aktiemarknaden
Personer som redan har hög skuldsättning
Investerare som inte kan hantera stress och volatilitet
De som ser belåning som ”gratis pengar”

Praktiska råd och strategier

Sätt konservativa gränser

Använd aldrig maximal belåningsgrad. En tumregel är att hålla belåningen under 30-40% av portföljens värde för att ha buffert om marknaden går ner.

Diversifiera säkerheter

Ha en väldiversifierad portfölj som säkerhet. Undvik att belåna mot enskilda aktier eller sektorer som kan vara extra volatila.

Ha likviditetsbuffert

Håll alltid kontanter eller likvida tillgångar tillgängliga för att kunna hantera pressade marginaler utan tvångsförsäljning.

Förstå villkoren

Läs och förstå alla villkor i ditt belåningsavtal, inklusive hur belåningsgrader beräknas och när marginalkrav kan utlösas.

Regelbunden uppföljning

Följ din belåningsgrad regelbundet och var beredd att agera snabbt vid marknadsvolatilitet.

Slutsats

Belåning av aktieportfölj kan vara ett kraftfullt finansiellt verktyg för rätt typ av investerare i rätt situation. Fördelarna med att behålla ägarskap i sina investeringar samtidigt som man frigör kapital är uppenbara.

Men riskerna är verkliga och påtagliga. Tvångsförsäljning vid börsnedgång, förstärkt exponering mot marknadsrisk och den psykologiska stressen som kommer med belåning gör att detta verktyg kräver noggrann övervägning och disciplinerad riskkontroll.

För de som väljer att belåna sin aktieportfölj är nyckeln att vara konservativ med belåningsgraden, ha en väldiversifierad portfölj som säkerhet, och alltid ha en plan för hur man ska hantera marknadsvolatilitet. Som med alla investeringsbeslut bör man överväga att konsultera finansiell rådgivning innan man fattar beslutet att belåna sin portfölj.

Kom ihåg att tidigare prestanda inte är en garanti för framtida resultat, och att alla investeringar innebär risk för förlust. Belåning förstärker denna risk och bör därför endast användas av investerare som fullt ut förstår och kan hantera konsekvenserna.

Marknadsnyheter

Teknisk analys på flera marknader med Anders Haglund

Published

1 månad ago

30 september, 2025

Tanalys

Anders Haglund går igenom den tekniska analysen på flera marknader samt även några olika enskilda aktier.

Teknisk analys med Anders Haglund

Marknadsnyheter

JRS chefsstrateg Torbjörn Söderberg om börsen framåt

Published

3 månader ago

22 augusti, 2025

Tanalys

JRS chefsstrateg Torbjörn Söderberg pratar med Jesper Norberg på EFN om börsens väg framåt. Man tar upp värderingar och makro, samt hur han själv väljer att agera.